招银国际-保利地产-600048-发展最快的开发商之一-200417

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　　公司公布去年净利润达280亿元人民币，比我们预测的247亿元人民币高13.2%，主要由于毛利率高于我们预期，以及联合营公司贡献增加。我们将2020年的盈利预测上调7.1%，并上调目标价至22.16元人民币，对应8.0倍2020年预测市盈率。重申买入评级。
　　2019年净利润增长48%。2019年收入和净利润分别增长21.3%至2,359亿元人民币和47.9%至280亿元人民币，强劲业绩主要归因于交付总建筑面积增加及利润率有所改善。2019年物业开发的毛利率增长2.7个百分点至35.4%。公司公布去年净利润达280亿元人民币，比我们预测的247亿元人民币高13.2%，主要由于毛利率高于我们预期，以及联合营公司贡献增加。公司宣布派发末期股息每股0.82元人民币，派息比率提高至35%。
　　2019年合同销售额占全国前五。公司2019年合同销售增长14.1%至4,618亿元人民币，市占率增至2.89%。2019年现金回款率为93%，来自合同销售的现金回款为4,312亿元人民币。截至2019年12月，公司的净负债比率下降23.6个百分点至56.9%，手头现金共1,394亿元人民币，债务成本下降8个基点至4.95%，资产负债表强劲。虽然公司2020年一季度合同销售额下跌35%至710亿元人民币，但我们认为保利地产拥有庞大的可售资源，相信2020全年可实现5%销售增长。
　　土储达2.13亿平方米。保利地产于2019年以1,555亿元人民币收购了127个项目，新增计容面积2,680万平方米。同时，新土地的应占权益由2018年的68%增至2019年的71%。截至2019年12月，在建及规划中建筑面积分别占1.32亿平方米和8,100万平方米。我们估计每股资产净值为27.73元人民币。
　　国内领先物业管理公司。保利物业（6049 HK，买入）于2019年录得净利润增长49%至4.91亿元人民币。截至2019年12月，公司在国内管理1,490个房地产项目，覆盖170个城市，合同建筑面积达4.98亿平方米。
　　上调目标价及盈利预测。我们分别上调2020年盈利预测7.1%至330亿元人民币，及2021年盈利预测8.5%至384亿元人民币。我们将目标价从20.72元人民币上调至22.16元人民币，对应8.0倍2020年预测市盈率。维持买入评级。