东方证券-蓝光发展-600466-2019年年报点评：业绩大增降杠杆卓有成效，分拆上市物业步入发展新阶段-200417

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　　核心观点
　　公司2019年业绩同比增长55.5%，符合市场预期。2019年公司实现营业收入391.9亿元，同比增长27.2%；实现归属于母公司净利润34.6亿元，同比增长55.5%，略超过此前业绩预告。业绩增速超过营收增速的原因主要有三个：一是结算毛利率同比增加0.5个百分点；其次是三项费率较2018年下降1.7个百分点；最后是营业外支出大幅降低。
　　销售增速回落，投资强度稳中略降。2019年公司房地产合同销售额为1015.4亿元，同比增长18.7%，增速放缓但仍维持较快增长。截至2019年底公司预售账款达到681.6亿元，较2018年年底增长33.7%，将给未来几年的结算提供有力的支撑。2019年公司根据市场情况仍然维持了较为审慎的投资策略，全年新增土储1121万方，投资强度较2018年下降4个百分点至30%，目前待开发建筑面积1,773万平方米，基本满足公司持续发展需要。
　　经营活动现金流持续为主，降杠杆卓有成效。2019年底公司净负债率下降至79.1%，同比下降23.6个百分点，降杠杆卓有成效。在手现金259.5亿元，同比增加3.0%。短期负债覆盖比下降至1.3倍主要原因是一年内到期的非流动负债达143.6亿元，同比增加133.0%。公司拓展多种融资渠道，优化资产结构，债务规模整体可控。
　　物业业务营收同比增长43%，签约面积增长59%。2019年10月公司物业板块蓝光嘉宝服务分拆上市，登陆港股市场。物业公司实现营收21.0亿元，同比增长43%。截止至2019年底，在管面积达0.7亿平，同比增长18.3%；签约面积1.2亿平，同比增长58.8%，物业板块有望延续其高成长属性。
　　财务预测与投资建议
　　维持买入评级，上调目标价至8.35元（原目标价8.12元）。根据公司年报数据我们调整公司2020-2022年EPS的预测至1.67/2.11/2.49元（原预测为2020-2021年1.71/2.18元）。可比公司2020年估值为5X，对应目标价8.35元。
　　风险提示
　　房地产市场销售大幅低于预期。利率上升超预期。