中泰证券-房地产行业周报：一二手房环比成交继续改善，重点城市新盘去化维持高位-200418

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　　行业跟踪：
　　一手房：成交环比增速28.00%，同比增速-26.85%（按面积）
　　本周中泰跟踪的40个大中城市一手房合计成交面积360.17万方，环比增速28.00%，同比增速-26.85%。其中，一线、二线、三线城市一手房成交面积环比增速分别为5.61%，34.95%，26.75%；同比增速分别为-31.73%，-17.27%，-39.60%。
　　二手房：成交环比增速50.38%，同比增速-13.75%（按面积）
　　本周中泰跟踪的14个大中城市二手房合计成交面积136.52万方，环比增速50.38%，同比增速-13.75%。其中，一线、二线、三线城市二手房成交面积环比增速分别为48.73%，44.42%，102.00%；同比增速分别为-9.87%，-17.55%，-1.02%。
　　库存：可售面积环比增速0.75%（按面积）
　　本周中泰跟踪的15个大中城市住宅可售面积合计5814.72万方，环比增速0.75%，去化周期41.25周。其中，一线、二线、三线住宅可售面积环比增速为1.10%，0.72%，-1.30%。一线、二线、三线去化周期分别为57.46周，30.60周，37.95周。
　　10个重点城市推盘分析（数据来源：中指）
　　根据中指监测数据，（2020年4月6日至2020年4月12日）重点城市共开盘24个项目，合计推出房源3498套，其中一线城市开盘438套、占比12.52%；开盘项目平均去化率达到69.8%，其中二线城市平均去化率为69%。
　　投资建议：本周，我们高频跟踪的40大中城市一手房成交环比增速28.00%，同比增速-26.85%；二手房成交环比增速50.38%，同比增速-13.75%；重点城市去化率为69.8%，较上周提升6.73pct。
　　政策方面，随着国内疫情的逐步稳定，各地政府陆续出台政策引导市场健康发展：一方面深圳将严厉打击中介违规行为以规范房地产中介市场，佛山住房公积金贷款政策收紧，首次贷款未还清前不得再申请；另一方面，中山市放松了人才落户门槛，内蒙古赤峰市鼓励个人购房，二手房交易税财政100%补贴。因地制宜的一城一策得到深入落实。
　　4月17日，中共中央政治局召开会议，再次强调“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展”，同时，要积极扩大有效投资，实施老旧小区改造，住建部提出2020年计划改造城镇老旧小区3.9万个。我们认为“房住不炒”是未来调控的常态，核心在与三稳“稳房价、稳地价、稳预期”，房价、土地市场、楼市预期的大幅波动，对行业都是不利的，因此，“房住不炒”对于房地产市场长期看平稳健康发展是利好而不是利空。
　　配置建议：4月17日统计局披露的1-3月统房地产行业各项指标已现明显回暖迹象，从复工率看3月只是过渡期，行业复工及市场销售进入4月才基本恢复，因此二季度数据可能更好。在下，重点房企的估值在底部徘徊，行业业绩向好且具有较高的确定性，伴随行业集中度的提高，龙头房企配置价值凸显。推荐基本面优异，现金流充足且拥有整合资源能力的行业龙头：万科、保利、融创中国、华夏幸福、旭辉控股集团、新城控股；物业服务板块建议关注保利物业、招商积余、永升生活服务。
　　风险提示：新冠肺炎疫情国外情况持续恶化，房地产复工不及预期。国内输入性病例增加。