华创证券-房地产行业周报：坚持房住不炒保底线，直提降息降准力度加码-200419

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　　房地产行业数据：上周（20/4/11-20/4/17）主流45城一手房成交532万平米，环比+28%；其中，一二线环比+31%、三四线环比+19%；4月截至上周一手房月成交同比-21%，较3月提升12pct，其中一二线同比-19%、三四线同比-25%，分别较3月+16pct和+1pct。上周14个重点城市二手房成交149万平米，环比+45%；4月截至上周累计成交同比-20%，较3月上升1pct。库存方面，受疫情持续影响，上周15城推盘218万平米，环比+153%；对应周成交/推盘比0.76倍，低于2月的2.12倍、3月的1.11倍。截至上周末，15城可售面积8,468万平米，环比+0.6%；3个月移动平均去化月数为19.7个月，环比上升1个月，目前行业处于加库存阶段、但依然处于低库存阶段、并本轮加库存过程将较为纠结。本周推盘大幅回升，显示近期推盘和销售趋势性恢复中。
　　主要政策新闻：政治局会议强调坚持房住不炒，促进房地产平稳健康发展，直接提降准、降息；一季度国内GDP同比-6.8%；商品房销售面积同比-26.3%；商品房销售额同比-24.7%。住建部今年计划改造城镇老旧小区3.9万个，同比翻番。因城施策方面，南昌全面放开城镇落户限制，实行“零门槛”准入；深圳加快商品房供应，允许延期缴纳土地出让价款；上海土地交易市场拟于4月下旬推介50幅地块；兰州商业地产贷款首付款比例降至50%；资兴鼓励合理住房消费，年底前购房给予50%契税补贴；佛山公积金新政收紧，首套住房贷款未还清前不得再次申请；中山出台“人才24条”新政，大专学历参保满半年可入户；赤峰市家庭公积金最高可贷80万，二手房交易税补贴100%。
　　公司动态跟踪：金科股份2020Q1营收76亿元（+19%），归母净利润4亿元（+57%）；红星家具集团拟受让公司股东融创所持公司约5.88亿股股份，占比11%；公司董事长蒋思海及董秘徐国富拟增持公司股份，金额分别不低于3,000万元和500万元。保利地产2019年营收2,360亿元（+21%），归母净利润279.6亿元（+48%）。龙湖集团主要股东Charm Talent增持公司420万股，价格36.50港元/股。蓝光发展2019年营收392亿元（+27%）；归母净利润34.6亿元（+56%）；公司董事兼总裁迟峰先生计划增持公司股份，增持金额不低于1,000万元。招商蛇口2019年营收977亿元（+11%），归母净利润160亿元（+5%）；2020Q1归母净利润4-6亿元（-77%至-85%）。
　　一周板块回顾：板块表现方面，SW房地产指数上涨0.3%，沪深300指数上涨1.51%，相对收益为-1.2%，板块表现弱于大市，在28个板块排名中排第25位。个股表现方面，SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：京投银泰、天业股份、上实发展、中天城投、运盛实业，上周涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为海德股份、金地集团、万通地产、ST新梅、渝开发。
　　投资建议：新冠疫情之下，房地产行业仍是我国经济稳定的压舱石，目前经济、财政、地产三大政策放松信号力度大幅加强，近期政府逆周期调控力度进一步加码，国务院和发改委发文推进土改和户改，政治局会议首次直接提到降息降准，预计板块低估值将得到修复。此外，我们认为本次疫情对物业管理行业将是一次行业价值的再认识，疏通过往难点痛处，推动行业进入更广阔、更持续的黄金发展阶段。我们重申板块推荐评级，并优选优质房企和优质物管企业，推荐：1）住宅开发：金科股份、世茂房地产、金地集团、万科A、保利地产、融创中国、旭辉控股、龙光地产、美的置业、中南建设、阳光城、荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福；2）物业管理：招商积余、绿城服务、保利物业、新大正，建议关注：碧桂园服务、永升生活服务、新城悦服务等；3）商业地产：龙湖集团、大悦城、新城控股，建议关注：华润置地、宝龙地产等。
　　风险提示：新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧