安信国际-房地产行业研究报告：积极推进房地产税-211026

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為積極穩妥推進房地產稅立法與改革，引導住房合理消費和土地資源節約集約利用，促進房地產市場平穩健康發展，人大常委會通過授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點工作。

从高层领导发文到开展立法程序只有短短数天，反映官方推进房地产税的决心。

我们相信试点细节如试行城市、税率、税基等将会很快公布，首阶段应在热点高能级城市推出。

在房住不炒的大前题下，加上过往愈来愈多的讨论，基本上资本市场对于全面推进房地产税已有充份的预期。

这次正式开展立法，在某程度上可看作短期利空尽出，加上近期央行接连释放积极信号，地产板块短期行情将有改善。

然而，我们认为中长期施政方针不变，减轻经济增长过份依赖地产仍然是重点。

我们维持看好商业赛道比较强的发展商如龙湖、润地等，其现金流比较稳定，业务的可持续性亦较强。

此外在存量时代中，亦继续看好大型物管、商管公司，如碧服、华润万象等，其在多赛道上均有良好发展势头。

报告内容房地产税推进加速。

人大常委会于10月22日通过授权国务院在部分地区展开房地产税改革试点工作，征税对象包括居住用、非居住用等各类物业，不含农村宅基地。

试点期限为五年。

房地产税改试点是当中一项重要工作，政府高层领导于10月15日在《求是》发文，要扎实推动社会共同富裕，要防止两极分化、消除分配不公。

要积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作。

在短短几天内事情即有发展，反映官方推进房地产税的决心。

细节应快将公布。

虽然细节如试行城市、税率、税基等都暂未公布，但鉴于这次推行房地产税的决心以减轻长线对地产的依赖，我们相信试点细节及落地将会很快推出。

市场对于试点工作亦有不度程度的预判，按逻辑推理应该在热点城市推出，如现行试点的上海、重庆，及其他一、二线城市如深圳、海南、杭州等。

在保障市民刚需居住的考虑下会设有人均基本免征面积，而在推动均富的考虑下应以累进方式征收。

因此短期内对房企销售之实质性影响有限。

短期利空尽出。

征收房地产税的想法其实早已出现，但由于担心会打击房产需求及房价，会损害居民户财富和房地产的发展，继而引发卖地收入及地方财政，所以一直未能启动。

根统计2020年全国卖地收入约8.4万亿元，占全国财政收入的46%，占地方财政收入的84%。

及后终于在2011年分别在上海、重庆试行，但力度依然有限。

然而过往几年讨论的声音亦愈来愈多，在房住不炒的大前题下，基本上资本市场对于全面推进房地产税已有充份的预期。

这次通过援权，在某程度上可看作短期利空尽出，加上预期央行的缓解措施，地产板块短期行情将有改善。

房住不炒仍是基调。

然而，我们认为中长期施政方针不变，减轻经济增长过份依赖地产仍然是重点。

地产巨头们都出来表态，万科继2018年喊出「活下来」后，现提出行业冬天来了，要「应该尊重常识，回归常态」；恒大提出在「十年内实现由房地产业向新能源汽车产业的转型」。

地产的增量时代已过，逐步进入存量时代，我们维持看好商业赛道比较强的发展商如龙湖（960.HK）、润地（1109.HK），现金流比较稳定，业务的可持续性亦较强。

此外在存量时代中，我们亦继续看好大型物管公司，并在多赛道上均有良好发展势头的企业，如碧服（6098.HK）、华润万象（1209.HK）等。

风险提示：i)调控政策持续；ii）房企再融资流动性风险。