浙商证券-房地产税系列研究四：美国房地产税对我国有何启示？-211026

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核心观点美国房地产税近似等价于财产税，重在补充地方政府税源，财力越弱地区对房地产税依赖越强，调节房地产市场、经济等领域的作用有限。

美国房地产税对我国财税改革有借鉴意义，表现在三方面：对低层级政府财力支持力度较大、应统筹兼顾税制设计促进共同富裕、积极发挥地方积极性。

美国房地产税近似等价于财产税美国征收房地产税历史悠久，由于保有环节房地产税在财产税中占绝对大头，美国房地产税可以近似等价于财产税。

美国房地产税对存量征收，呈现“宽税基、少税种”特征。

“宽税基”体现在征收覆盖对象范围广，“少税种”体现为税种少、征管便利。

美国采取“联邦-州-地方”三层分级财政体制，实施以支定收的财政纪律，房地产税以比例税率为主，主要是根据地方政府预算支出和非房地产税收入的资金差额确定。

美国房地产税的属地差异较大，不同州的房地产税税负可以通过每人应缴纳房地产税税额和各州房地产税的实际税率两个角度评判。

美国房地产税作用：重补充税源，轻市场调节美国房地产税具备补充财政资金和调节房地产市场运行两个功能，从现实角度来看，美国房地产税更侧重补充地方政府的税源。

美国分层财政体系规定仅有州政府和地方政府可以征收保有环节房地产税，房地产税对地方政府收入贡献较多，可以达到地方政府收入的70%以上，但仅占州政府税收收入的2%左右。

特别是财力越薄弱的地方政府，对房地产税依赖度越高。

美国房地产税的调节作用有限。

美国房地产市场是典型的成熟房地产市场，供需紧平衡，各类地产已经呈现出稳定的周期性变动规律，房地产需求长期受人口因素影响，短期受金融条件影响；房价则与流动性、利率水平等因素高度相关，更易受货币政策影响。

财税制度对房地产市场运行的影响相对有限，房地产税也并未显著产生扩大房地产供给、稳定房价等作用。

美国房地产税对我国有何启示？美国房地产税的调节作用对我国借鉴有限，主因在于：1）美国房地产税重在补充地方政府税源，而我国更注重调节作用，房地产税是服务于房地产长效机制的政策工具之一。

2）中美房地产市场发展阶段不同，我国扩大供给必要性更强决定了开征房地产税促进供需平衡的政策诉求。

3）房地产对中美经济影响差异大，房地产政策周期是中国经济周期的根本驱动因素，因此房地产税调节作用对我国经济、市场影响更大。

美国房地产税征管经验对我国财税改革有借鉴意义，主要反映在三个方面：1）房地产税对低层级政府财力支持力度较大。

未来我国房地产税作为重要的地方税之一，可以对地方政府财力形成补充，但难以形成较大规模，仍需要中央转移支付对地方财政予以支持。

2）应统筹兼顾房地产税和所得税的税制设计，促进共同富裕。

结合美国经验，统筹房地产税和所得税的税制设计，减轻中低收入人群的实际税负，更好地发挥财税政策的再分配职能，服务于共同富裕目标。

3）发挥地方积极性，因地制宜地推进房地产税发挥调节作用，促进房地产市场平稳运行。

风险提示：政策落地不及预期，改革超预期。