中泰国际-中国房地产行业点评：行业政策展望-200422

《中泰国际-中国房地产行业点评：行业政策展望-200422（5页）.pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《中泰国际-中国房地产行业点评：行业政策展望-200422（5页）.pdf（5页精品完整版）》请在悟空智库报告文库上搜索。

　　行业政策展望
　　4月17日政治局召开会议，分析经济形势与经济工作，我们结合近期国务院、地方政府的一系列政策，做出如下研判：1）政治局会议强调房住不炒，未提因城施策，结合3月房地产市场修复超预期，我们预计2季度房地产行政政策将偏谨慎；2）14日国常会提出专项债向老旧小区改造倾斜，加速推进可期，对提升存量物业估值、释放需求潜力有重要意义；3）要素市场化配置纲领文件落地，供给端结构改革有望加速推进，上海/深圳释放增加供应积极信号。2季度行政政策趋于审慎，房企20年上半年业绩或集中释放疫情负面影响，近期内房板块面临一定估值压力。然而我们认为需求端、供给端政策温和而积极，着眼长远，行业中长期健康发展可期，故我们维持长期正面看法。个股推荐中海外（688 HK，“未评级”），融创中国（1918 HK，“未评级”），世茂房地产（813 HK，“未评级”），建发国际（1908 HK，“买入”，TP 14.49港元）与宝龙地产（1238 HK，“买入”，TP6.73港元）。
　　政治局会议强调房住不炒，2季度行政政策审慎
　　与今年前2月相比，3月地产行业数据显著修复，地产行业体现较强韧性。看3月单月数据（图1-5）：1）房地产投资同比增长1.1% （vs：1-2月-16.3% YoY）；2）住宅销售面积同比跌13.9% （vs：1-2月-39.2% YoY）；住宅销售额同比跌12.1%，（vs.1-2月-34.7%）；3）住宅新开工同比跌11.0%（vs.1-2月-44.0%），住宅竣工同比增1.2%（vs.1-2月-24.3%）；4）一二三线城市新房及二手房价格环比涨幅3月较2月整体回升。对比3月整体宏观数据：1）固定资产投资同比下降-10.9%，2）社会零售总额同比下降15.8%，房地产市修复更显著。我们认为背后的积极因素主要包括：1）刚性需求集中延后释放；2）整体流动性趋于宽松。4月17日政治局召开会议，分析经济形势和工作，1）强调“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位；2）与19年12月的中央经济工作会议比，没有提“全面落实因城施策”。综合考虑市场的超预期修复与政治局会议表态，我们预计2季度地产行业行政政策将相对谨慎。
　　老旧小区加速推进可期，提升存量物业价值
　　4月14日国务院常委会部署老旧小区改造任务：1）2020年计划改造700万户老旧小区，较19年的352万户同比增98.9%；我们按每户80平米估计，总改造面积约5.6亿平方米，相当于19年全国住宅销售面积（15亿平方米）的1/3；2）资金来源方面，提出“中央财政给予补助，地方政府专项债给予倾斜，鼓励社会资本参与改造运营”。融资能力较弱制约了老旧小区改造对投资的拉动能力，我们认为国常会提出专项债给予倾斜释放了重要的积极信号，操作层面，2020年以来我们已开始看到有个别投向老旧小区改造的专项债成功发行，在评估项目时，将相关土地出让收入、污水处理收入计入相关项目收益。我们相信会有更多融资创新出现，老旧小区改造项目的资金撬动能力有望显著增强，加速推进可期。我们认为老旧小区改造的积极作用不仅在于增加的物业管理需求，更在于提升二手物业估值，释放消费潜力。
　　房地产行业核心城市呈现房价上涨趋势，增加供应为主要政策方向
　　近期深圳与上海均释放增加供应的积极信号：1）深圳4月16日发布”关于应对新冠肺炎疫情促进城市更新等相关工作的通知”，提出“加快商品房供应”、“促进城市更新工作提速提效”；2）上海4月10日举行新冠肺炎疫情防控工作新闻发布会，提出“加快经营性用地出让节奏。夯实土地供应计划，适当增加年度土地供应量”，“加快推进城市更新”。我们认为深圳、上海增加供应与国家增强土地管理灵活性、支持中心城市发展的大方向一致。中共中央、国务院于4月9日发布了《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》，首条即提出推进土地要素市场化配置，具体的：1）建立健全城乡统一的建设用地市场；2）深化产业用地市场化配置改革; 3）鼓励盘活存量建设用地完善土地管理体制；4）探索建立全国性的建设用地、补充耕地指标跨区域交易机制。中央自十九大以来多次提出要素市场化，随着中央关于要素市场化配置的第一份纲领文件出台，我们认为供应端改革将加速。
　　2季度市场正负因素交织，维持长期正面看法
　　恒生中国房地产指数自3月23日以来反弹16.6%，跑赢恒生指数（+9.7%）。2季度行政政策趋于审慎，房企20年上半年业绩或集中释放疫情负面影响，近期内房板块面临一定估值压力。然而我们认为需求端、供给端政策温和而积极，着眼长远，行业中长期健康发展可期，故我们维持长期正面看法。个股推荐稳健龙头的中海外（688 HK，“未评级”），估值非常吸引的融创中国（1918 HK，“未评级”），增长领跑前十的世茂房地产（813 HK，“未评级”），高成长高派息的建发国际（1908 HK，“买入”，TP 14.49港元）与宝龙地产（1238 HK，“买入”，TP6.73港元）。
　　风险提示：人民币汇率波动；房地产政策超预期收紧