华创证券-世茂房地产-0813.HK-定增点评：定增引入战投Capital，长线资本认可价值-200423

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　　事件：
　　4月23日早，公司公告按照配售价每股29.73港元配售78,204,000股现有股份，占比公司公告日期已发行股本的2.26%以及扩大后股本的2.21%。本次配售净额23.11亿港元。预期配售股份将由配售代理配售予不少于六名独立专业、机构及u或个人投资者，包括Capital Research and Management Company或其联属公司建议的若干基金或账户。
　　点评：
　　定增引入美国Capital集团、占比2%，显示长线资本认可公司价值
　　今日公司公告按照每股29.73港元（较昨日收盘价折价2%）配售78,204,000股给美国Capital Group，占比配售后总股本的2.21%，配售净额23.11亿港元。Capital Group成立于1930年，是全球最大的资管公司之一，AUM1.8万亿美元；3月以1.24亿港元增持龙湖集团约350万股，持股比例由4.96%升至5.02%。我们认为公司正逐步获得长期资本青睐，并且此次配售也显示国外资金对于国内优质房企的认可。
　　20E销售额3,000亿、同比+15%，19年拿地领跑行业，收并购发力
　　2019年公司销售金额2,601亿元，同比+47.6%，居Top20房企增速第二；2020年销售目标3,000亿元，同比+15%；考虑到今年新拿地年底推盘以及福晟资产包贡献后，今年销售表现或将更加积极。2019年公司拿地积极，全年拿地3,092万方，权益比例58%，拿地面积/销售面积211%；拿地金额1,557亿元，拿地/销售金额比达60%，拿地额中一二线占比61%、收并购占比65%；拿地均价5,035元/平，拿地/销售均价比28%，同比-2.6pct。2019年末，公司总土储7,679万方，对应未竣工货值1.36万亿，覆盖2019年销售额5.2倍；平均土储成本5,303元/平，占比目前销售均价30%。
　　财务稳健、负债低位、融资成本进一步下行，多元业务稳步发展
　　2019年末公司资产负债率75.2%，同比+3.1pct；净负债率仅59.7%，同比+3.1pct，连续8年控制在60%以内；融资成本5.6%，同比-0.2pct；3月发债17亿/5年/3.23%和28亿/7年/3.9%，成本创新低。并且，2019年穆迪将公司的评级由Ba2提升至Ba1，展望稳定。多元业务方面，公司自持酒店22家，2019年营收21.0亿元，同比+9.9%。商场租金14.3亿元，同比+30.9%。物业管理及其他收入27.0亿元，同比+68.1%；世茂物业2019年排名行业17，签约面积超1亿平。
　　投资建议：定增引入战投Capital，长线资本认可价值，重申“强推”评级
　　世茂房地产海西起家、全国扩张，三十年稳健前行，2019年初许世坛接任总裁后发起一系列变革，以海峡区域为代表的积极进取型“新世茂”与稳健发展的“老世茂”文化互相促进，推动公司重回高增长通道；并且公司2018年至今拿地领跑行业、收并购发力、土储质优量足。我们维持公司2020-22年每股收益预测为3.81、4.59和5.58元，目前2020PE7.2倍，我们按照NAV折价25%上调目标价至37.82港元（原先为35.30港元）、相当于2020PE为8.8倍，重申“强推”评级。
　　风险提示：新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧