中泰证券-房地产行业周报：成交继续回暖，全国首贷利率持续下行-200426

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　　行业跟踪：
　　一手房：成交环比增速4.81%，同比增速-24.52%（按面积）
　　本周中泰跟踪的40个大中城市一手房合计成交面积5906.12万方，环比增速4.81%，同比增速-24.52%。其中，一线、二线、三线城市一手房成交面积环比增速分别为17.96%、1.07%、6.48%；同比增速分别为-37.20%、-8.99%、-39.00%。
　　二手房：成交环比增速7.98%，同比增速0.86%（按面积）
　　本周中泰跟踪的14个大中城市二手房合计成交面积153.03万方，环比增速7.98%，同比增速0.86%。其中，一线、二线、三线城市二手房成交面积环比增速分别为4.68%，9.19%，10.28%；同比增速分别为10.49%，-9.11%，44.81%。
　　库存：成交环比增速1.87%，去化周期42.2周（按面积）
　　本周中泰跟踪的15个大中城市住宅可售面积合计5597.62万方，环比增速1.87%，去化周期42.2周。其中，一线、二线、三线住宅可售面积环比增速为1.89%，1.59%，3.32%。一线、二线、三线去化周期分别为57.86周，31.65周，39.63周。
　　10个重点城市推盘分析（数据来源：中指）
　　根据中指监测数据，（2020年4月13日至2020年4月19日）重点城市共开盘40个项目，合计推出房源6534套，其中一线城市开盘214套、占比3.39%；开盘项目平均去化率为64.8%，其中二线城市平均去化率为65%。
　　投资建议：
　　高频数据方面，本周40城成交环比继续回暖；微观层面，售楼处访客量大体恢复至去年平均水平，部分地区甚至更好，我们认为随着疫情得到持续控制，市场情绪逐渐稳定，因疫情延误的购房需求有望在近期推盘加力的背景下，进一步释放。
　　政策方面，1）荆州4月20日出台松绑政策，但22日晚间又宣布停止执行。近期，还有青岛、海宁、广州、济南、宝鸡、驻马店等城市房地产松绑政策经历“一日游”或“几日游”，对于政策的调整我们依然坚持此前的观点，待市场回归疫情前的正常成交节奏后，根据情况再进行适当调整，相比在疫情期快速松绑，或更具稳定性和持续性；2）深圳严查房抵经营贷，同时加大住房供应。近期深圳楼市火热，主要是一些核心区域的二手房（尤其是优质学位房）挂牌价格较高，加强信贷监管与增加土地供应，从供需两端同时调整，市场有望较快回归理性区间。
　　资金方面：据融360统计，4月全国首套房贷利率平均为5.42%，环比下降3个基点，当前新增房贷利率都与LPR挂钩，近半年看，LPR一直呈下降趋势，4月20日LPR的报价，5年期下降10个基点。受当前国内外环境影响，货币环境或长期偏宽松，房企融资虽然监管未放松，但从近期国内外市场融资情况看，尤其是境外融资，不仅额度增加，成本也有显著的降低。
　　配置建议：当前重点房企的估值在历史底部，虽受疫情影响，但行业业绩及业绩确定性，对比其他行业，依然具有明显的相对优势。伴随行业集中度的提高，龙头房企配置价值凸显。推荐基本面优异，现金流充足且拥有整合资源能力的行业龙头：万科、保利、融创中国、华夏幸福、旭辉控股集团、新城控股；物业服务板块建议关注保利物业、招商积余、永升生活服务。
　　风险提示：房地产复工不及预期。国内输入性病例增加。