华创证券-万科A-000002-2020年一季报点评：业绩稳增，拿地谨慎-200428

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　　一季度业绩同比+11%，利润率略降、已售未结充裕
　　2020Q1，公司营业收入477.7亿元，同比-1.2%；归母净利润12.5亿元，同比+11.5%；每股基本收益0.11元，同比+8.9%；地产结算收入393.6亿元，同比-6.4%；地产结算面积316.2万平，同比+ 1.8%；毛利率和归母净利率为31.3%和2.6%，同比分别-3.8pct和+0.3pct；三费费率为12.5%，同比+0.4pct；投资收益1.1亿元，同比+153%。2019年末公司预收账款5,950亿元，同比+3.1%；并表已售未结面积4,580万平，同比+6.8%；并表已售资源金额为6,599亿元，同比+8.3%，覆盖19年地产结算金额1.87倍，锁定未来业绩释放。
　　Q1销售额1,379亿元、同比-8%，拿地/销售面积比28%、拿地谨慎
　　2020Q1，公司销售金额1,378.8亿元，同比-7.7%；销售面积884.8万平，同比-4.3%；销售均价15,583元/平，同比-3.6%。Q1公司拿地面积246.1万平，同比-69.7%；对应总地价108.8亿元，同比-74.4%，拿地均价4,423元/平米，同比-15.3%。Q1公司拿地额/销售额比7.9%，拿地面积/销售面积比27.8%，拿地均价/当年销售均价比28.4%，较上年的37.8%下降9.4pct。Q1新开工面积708.8万平，同比- 30.5%，占全年开工计划的24.3%（19年同期28.2%），主要由于疫情影响；竣工面积242.6万平，同比+ 8.9%，占全年竣工计划的7.3%（19年同期7.2%）。截至2019年末，公司未结算面积1.7亿平，其中71%位于一二线。
　　财务稳健、负债低位、融资成本下行，物业拓展加速、估值可观
　　2020Q1末，公司资产负债率84.2%，同比-0.5pct；净负债率仅34.3%，同比-10.5pct，处于行业低位；2019年至今发债多项利率处于行业低位，3月发行10亿/3.42%/7年公司债。2019年末，商业方面，印力运营管理项目108个、覆盖50多城，管理面积近900万平，已开业面积644万平；物业方面，2019年末物业签约面积6.4亿平（+26.1%），在管面积4.5亿平，新签约住宅/非住宅面积1.03/0.18亿平，将贡献收入33.4/20.7亿元，作为物业管理行业龙头，预计未来物业估值贡献可观。
　　投资建议：业绩稳增，拿地谨慎，维持“强推”评级
　　万科作为行业三十载领跑者，在提前倡导高周转、探索住宅工业化、专注中小户型精装修产品、领先建立三级管控架构、布局三大城市群、实施多项人才计划、深化小股操盘模式以及创新业务发展等方面都是当之无愧的先行者，其成果也已体现在公司过去10年的销售和业绩双双高增中，也体现在行业领先的稳健经营和财务指标中。而面向未来，在本轮房地产小周期延长的反常周期中，万科在住宅开发行业料将继续保持龙头优势，同时公司在物业服务、商业地产、物流地产、长租公寓、养老地产和轨道物业等细分领域也已领跑行业，未来业绩和估值的贡献值得期待。我们维持2020-22年每股收益预测为3.94、4.54、5.24元，维持目标价45元，维持“强推”评级。
　　风险提示：新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧