中信证券-基础设施与房地产行业专题研究报告：老旧小区改造带来什么需求？-200428

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　　核心观点
　　老旧小区改造作为政策新抓手，可持续性强，在材料端需求传导机制直接，在运维和服务端潜力巨大，我们看好在防水材料、涂料、管材和物业管理领域，老旧小区改造带来增量业务机会，助力优质公司成长。
　　开发周期仍在高位。目前来看，企业开竣工情况受疫情冲击较小。我们预计全年房屋新开工同比增长5%以内，竣工增长5%-10%。稳定的周期位置为地产产业链的投资奠定了基础。
　　老旧小区改造成为政策新抓手。积极推动城镇老旧小区改造，成为“后棚改”时代地产政策的“新抓手”。棚改的单户投资规模较大，但可持续性较差，社会争议也会更大。老旧小区改造助力民生，可持续性强，预计市场空间可达5万亿元，单位面积投资强度达到1250元/平方米。
　　老旧小区改造的受益行业和棚改完全不同。棚改的最大受益者是房地产开发企业，而房地产开发企业在老旧小区改造中角色不多。老旧小区改造既推动材料端需求的上升，助力开发景气高端的地产产业链优势公司成长，也给物业管理公司发展提供了新的舞台。
　　老旧小区改造推动软硬件行业投资机会，关注防水材料、涂料、管材和物业管理。防水材料品质壁垒高，产品定价能力强，且属于基础改造的必选项目，测算改造对应防水材料市场需求达到560亿元。受益于老旧小区改造和房屋竣工高峰，我们预计2020-2021年建筑涂料的增速达到9%和13%，龙头企业集中度持续提升。我们测算老旧小区改造会带来约300亿元的管材市场需求。政府积极鼓励物业管理公司参与老旧小区改造，且老旧小区改造对服务的需求可能是持续的，而不是一次性的。除此之外，预计水泥等行业也受益于老旧小区改造，但我们判断其业务增量幅度相对于既有需求规模不大。
　　风险因素：老旧小区改造进度不确定，初期投资规模较低的风险。
　　软硬件结合，看好老旧小区改造带来的增量材料需求和持续物业运维需求。我们相信，老旧小区改造不仅是政策事件驱动投资，也会给防水、涂料、管材和物业管理的基本面带来切实的变化。我们重点推荐东方雨虹、亚士创能、保利物业和伟星新材等公司。