国信证券（香港）-房地产行业双周报： 商品房销售面积环比回升放缓，一线城市土地市场回暖-200428

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　　行情回顾
　　本期(2020/04/13-2020/04/24)恒生指数下跌2.14%，同期恒生地产类指数下跌1.93%，物业管理行业小幅下跌0.41%，恒生地产指数跑赢恒生指数0.21个百分点，物业管理行业跑赢恒生指数1.73个百分点。目前房地产板块PE（TTM）为7.1X，经过近期的调整，估值已处于该板块的低位区域；物业管理行业PE(TTM)38.7X,估值位居所有板块的第一位。
　　商品房销售面积同比大幅回落，环比增速回升放缓，销售价格保持平稳
　　1―3月全国商品房销售面积为2.2亿平方米，同比大幅下滑26.32%；商品房成交金额为2.04万亿元，同比下滑24.68%。3月百城住宅月平均价格为15195元/平方米，同比小幅上升2.95%，涨幅较上月回落0.1个百分点，显示尽管商品房销面积大幅回落，但销售价格仍保持平稳。
　　从周销售数据来看，同比增速延续下滑态势，环比增速回升势头逐步放缓。本期30大中城市第一周商品房成交面积为295.22万平米，环比上升22.30%，同比下滑21.07%；第二周商品房成交面积为314.58万平方米，环比上升6.56%，同比下滑22.18%。销售数据同比延续下滑态势，而环比回升增速放缓。其中，一线城市同比增速分别为-28.72%、-35%，二线城市同比增速分别为-24.31%、-10.54%，三线城市同比增速为-11.13%、-28.28%。
　　土地市场一线城市回暖明显
　　本期百城土地供应规划建筑面积为1134.84万平方米，环比上升38.35%，同比下降3.45%。其中，一线城市本期供应规划建筑面积128.98万平方米，同比上升93.42%，回暖明显；二线城市本期供应规划建筑面积462.92万平方米，同比下滑16.18%；三线城市本期供应规划建筑面积为542.94万平方米，同比下滑2.42%。二、三线城市受疫情影响，市场信心仍然较弱。土地成交方面，本期百城土地成交面积为975万平方米，环比下滑0.95%。供销比为1.16，土地成交溢价率为12.89%，保持平稳。
　　投资建议
　　政策面上，近日央行分别下调1年期、5年期LPR20个BP、10个BP至3.85%、4.65%，银保监会表示对于违规把贷款流入到房地产的行为要坚决纠正，4月17日中央政治局会议重申“房住不炒”。从数据上看，商品房销售面积同比增速仍处于下滑态势，环比增速回升放缓，销售价格保持平稳。土地市场一线城市回暖明显，二、三线城市受疫情影响，市场信心仍然较弱。我们维持房地产行业“中性”的投资评级。对于物业管理子行业，行业龙头公司的平台服务价值、弱周期性及防御性在疫情影响下得到进一步凸显，我们继续看好物业管理子行业的投资机会，维持物业管理子行业“买入”的投资评级。建议关注业绩增长确定、行业长期前景向好的碧桂园服务（6098.HK）、永升生活服务（1995.HK）、新城悦服务（1755.HK）等物业管理子行业个股。
　　风险提示
　　房地产行业调整超预期导致业绩增长放缓；调控政策、融资环境超预期收紧；疫情持续时间超预期。