华创证券-金科股份-000656-分拆物业上市点评：金科物业计划分拆上市，行业排名前十、估值可观-200429

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　　董事会通过金科物业分拆上市方案，物业行业排名前十、估值贡献可观4月29日，公司董事会通过公司所属金科服务拟发行境外上市外资股（H股）股票并申请在“香港联交所”上市的发行方案。本次金科服务新发行的H股股数拟不超过发行后金科服务股份总数的25%，以及不超过上述发行的H股股数15%的超额配售权。金科服务本次发行募集的资金将用于扩大公司物业管理业务规模，收购兼并其他物业公司或者专业化服务公司，发展公司增值服务业务，完善公司数字化及信息化系统，补充公司营运资金等。19年生活服务收入23.1亿元，同比+33.2%，毛利率25.8%，同比+7.1pct；19H1末物管合同面积达2.4亿平，综合实力排名行业前十，预计未来物业估值贡献可观。
　　1Q20销售好于行业、拿地积极，20年销售目标2,200亿、同比+18%1Q20，公司销售金额264亿元，同比-12%；销售面积271万平，同比-14%，疫情下销售好于行业。1Q20，公司拿地金额达109亿元，新增计容建面302万平，拿地权益比87.2%，拿地/销售金额比41%、拿地/销售面积比111%，拿地积极。19年末，公司总可售面积近6,700万平，相当于19年销售的3.5倍，并形成“二三线为主，一四线为辅”的全国化均衡布局。20年销售目标2,200亿元、同比+18%，计划新开工3,600万平、同比+14%，估算计划竣工2,076万平，同比+72%。土储丰富并拿地积极赋予公司20年更强销售弹性，高计划竣工增速望助力公司20年业绩更强业绩增长。
　　一、二期持股计划陆续启动购买，红星家具战略入股、股权之争落幕19年6月，公司股东大会通过了《卓越共赢计划暨员工持股计划》，一期持股计划资金总额不超过25亿元，二期至五期的资金来源于专项基金。20年4月，公司公告二期持股计划草案，二期计划购买金额为4亿元。目前一二期持股计划已陆续启动购买。4月15日，公司公告，董事长及董秘计划在未来3个月内增持公司股份不低于3,000万元和500万元，彰显信心。此外，近期红星家具受让天津聚金（融创子公司）11%股权，持续4年的股权之争将逐步落幕，本次引入红星家具作为战投，而公司也已和红星家具在商业地产经营方面进行了合作，双方在股权和经营层面的合作将助力公司更有质量的发展。
　　投资建议：金科物业计划分拆上市，行业排名前十、估值可观，重申“强推”16年以来，金科股份推出多元激励，积极拿地扩张，通过多手段提周转、控杠杆，实现高质量成长，如高销售增速、高权益比、高销债比、高销售/业绩比、高拿地增速、高预收款等高质量指标确保后续结算资源丰富，并且低价拿地则确保后续毛利率无忧，而目前公司正值业绩释放期。此外，金科物业合同面积2.4亿平米，综合实力排名10位，后续估值也或将逐步体现。我们维持预计2020-22年每股收益预测分别为1.31、1.65、2.07元，对应20-22年PE为6.0/4.8/3.8倍，维持目标价10.00元，重申“强推”评级。
　　风险提示：新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧