华创证券-房地产行业险资增持房企点评：险资增持房企案例增多，股息国债利差再创新高-200429

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　　行业点评：
　　1、19年末以来险资持续增持地产股，利率下行周期中低估值、高股息房企的吸引力进一步提升
　　2019年末以来保险公司、社保基金、养老保险基金等长期资金持续新进或增持地产股。在利率下行周期中，房企低估值、高股息等特色对于保险等长期资金的吸引力进一步提升。2020Q1末，具体新进及增持案例包括：荣盛发展（社保增持至0.84%、养老保险新进至0.43%）、万科A（中国人寿增持至1.13%）、新城控股（前海人寿增持至0.34%）、金科股份（前海人寿增持至2.12%）、北辰实业（中意人寿增持至0.60%、养老保险新进至0.23%）、华夏幸福（社保增持至1.05%）等。并且，近期年报陆续发布，主流房企2019年业绩稳步增长，低估值、高估值特色也明显，具体包括：万科A（19业绩+15%，20PE6.7倍，19年股息率4.0%）、保利地产（19业绩+48%，20PE6.1倍，19股息率5.1%）、金地集团（19业绩+24%，20PE5.1倍，19股息率4.3%）、金科股份（19业绩+46%，20PE6.0倍，19股息率5.7%）、中南建设（19业绩+90%，20PE4.4倍，19股息率3.6%）、阳光城（19业绩+33%，20PE5.2倍，19股息率2.9%）、蓝光发展（19业绩+56%，20PE3.4倍，19股息率5.2%）、荣盛发展（19业绩+21%，20PE3.2倍，19股息率6.1%）等，低估值、高股息房企对于保险等长期资金的吸引力进一步提升。
　　2、股息国债利差再创新高，地产股长线投资价值凸显，主流房企股息率高达18A4.8%和19E5.7%
　　板块股息率方面，继2018年7-8月、10月、2019年初及8月后，板块股息率3.25%再次超过10年期国债收益率2.53%，板块股息国债利差再次破零、达到0.73%。而房地产板块业绩确定性更强之下股息率将大概率继续走高，板块股息国债利差有望再创历史新高。个股方面，我们统计10家主流房企的平均股息率自2018年7月以来基本都高于10年期国债收益率，2020/4/29达到主流房企18A4.8%（19E5.7%）vs.国债2.53%，并且对应股息国债利差创历史新高。其中，股息率较高的房企包括：金科股份（18A4.6%、19E5.7%）、首开股份（18A 6.0%、19E6.9%）、荣盛发展（18A5.7%、19E6.1%）、金地集团（18A 4.5%、19E5.0%）、蓝光发展（18A 4.7%、19E5.2%）、保利地产（18A 3.1%、19E5.1%）、万科A（18A 4.0%、19E4.0%）等。而从分红比例来看，10家主流房企在15-19年的平均分红比例为36%，在业绩增速确定的背景下，稳定的分红率将决定了更高的股息率，进一步创新高的股息国债利差也预示主流优质房企的长线投资价值已经凸显，尤其对于保险资金和产业资本等长线资金的吸引力大幅提升。
　　3、投资建议：险资增持房企案例增多，股息国债利差再创新高，重申“推荐”评级
　　新冠疫情之下，房地产行业仍是我国经济稳定的压舱石，目前经济、财政、地产三大政策放松信号力度大幅加强，政府逆周期调控力度进一步加码，近期国务院和发改委发文，都市圈战略方向更趋明确，土地和户籍改革同时进行，供给和需求两端同时入手，政治局会议首次直接提到降息降准，预计板块低估值将得到修复。此外，我们认为本次疫情对物业管理行业将是一次行业价值的再认识，疏通过往难点痛处，推动行业进入更广阔、更持续的黄金发展阶段。我们重申板块“推荐”评级，并优选优质房企和优质物管企业，推荐：1）住宅开发：金科股份、世茂房地产、金地集团、万科A、保利地产、融创中国、旭辉控股、中南建设、阳光城、龙光地产、美的置业、荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福；2）物业管理：招商积余、永升生活服务、保利物业、绿城服务、新大正，建议关注：碧桂园服务、新城悦服务等；3）商业地产：龙湖集团、大悦城、新城控股，建议关注：华润置地、宝龙地产等。
　　4、风险提示：新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控和融资政策超预期收紧