山证国际-房地产行业内房板块专题报告：政策压力边际趋缓，“房住不炒”仍是主基调-211027

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调控加码以防范、化解房地产金融风险：近年来，中央对房地产市场调控政策不断升级，从房企融资端、银行放贷端、土地供应端三个主要维度，多措并举，其中包括实施房企融资新规“三线四档”政策、房贷集中度“两条红线”政策、“双集中”土地供应政策等，进一步落实“稳地价”、“稳房价”、“稳预期”之目标，并且防范化解房地产金融风险。

受疫情扰动和调控升级所影响，全国房地产市场持续降温：房地产月度累计开发投资完成额和新开工面积同比增长势头在2021年3月开始下滑，首9个月累积同比分别增长约8.8%和-4.5%。

此外，全国整体商品房今年首9个月累计销售增长持续回落至约16.6%；其中，住宅类房屋期内累计销售增长约17.8%，表现明显优于办公楼(约0.5%)和商业营业房(约0.5%)。

政策压力边际趋缓，“房住不炒”仍是主基调：人民银行分别在9月27日和29日先后提及房地产“两维护”：“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”，或表明央行对房地产市场下行以及部分房企引发的风险事件有所关注，并释放维稳的信号，预计针对刚需群体的住房按揭贷款政策压力短期内将边际趋缓。

基于行业整体库存仍处于合理水平以及更进一步防范、化解房地产金融风险，预计中央未来将继续坚持“房住不炒”的政策主基调，不会明显放松行业调控力度，并将积极稳妥推进房产税立法和改革，扩大房产税试点，建设好房地产市场长效管理机制。

此外，房企融资环境仍将趋紧，加剧房企分化表现，并加速行业优胜劣汰，而经营稳健的优质房企将有望得益于行业集中度提升。

严选经营稳健的优质房企作为中长线投资标的：经过对38家香港主要上市内房企业间多项指标对比分析后，认为中海外(688.HK)、华润置地(1109.HK)、龙湖(960.HK)当前财务安全边际相对较高，可作为中长线投资标的，建议投资者可多加关注。