中信证券-物业管理行业专题研究报告：物管公司可能透过外延扩张走向不动产管理服务市场-200430

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　　我们认为，物业管理公司资金充裕，投向匮乏，未来外延扩张的领域可能切入不动产轻资产服务市场。
　　物业管理公司资金充裕，但投向匮乏。龙头公司透过IPO和再融资募集了大量资金，且经营性现金流持续正流入。物业管理主业具有轻投入，持续产出的特点，科技系统等无法吸纳倍增的资金。在外延扩张方面，物业管理公司并购市场估值不低，且单纯以并购扩张面积意义不大；重资产的增值服务专业公司并购可能威胁物业管理公司的资产负债表。
　　我们认为，物业管理公司可能透过并购或参股切入不动产资产管理服务市场。不动产资产管理服务平台（包括不动产基金，房屋中介，长租公寓服务平台等）是轻资产的，当前部分公司估值较低，历史累计跌幅较大，且其中不少公司存在和物业管理行业的协同效应。以房屋中介为例，和物业管理公司的合作不仅能够扩大房源，也可能降低开店成本。对物业管理公司而言，如果没有专业中介公司的合作，则无法形成体系化楼盘字典，也缺乏专业的经纪人队伍。
　　轻资产混业经营是海外龙头的重要特征。海外机构物业管理常常和其它不动产资产管理服务混业经营，贯穿不动产全生命周期。海外住宅领域混业的确更为少见，但我国住宅物业管理和海外差异极大，更贴近房屋的全生命周期。
　　风险提示：物业管理和泛服务平台协同无法顺利开展的风险。
　　看好物管公司探索发展新路，关注泛服务板块。我们认为，物业管理公司当前资金充裕，有比较强的收并购能力。泛服务板块累计跌幅较大，也存在被并购的可能。我们推荐物业管理品质龙头，看好保利物业，招商积余，新大正，绿城服务，中海物业和碧桂园服务。在泛地产服务领域，我们建议关注光大嘉宝，世联行，我爱我家，合富辉煌和国创高新。