华创证券-房地产行业2019&2020Q1财报综述：业绩快增、报表改善，预收锁定保持高位-200502

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　　事件：
　　2019年房地产板块主营业务收入同比+20.6%，较2018年+1.3pct；归母净利润同比+26.0%，较2018年+27.4pct。2020Q1营业收入同比+1.4pct；较2019年-19.2pct；归母净利润同比-43.2%，较2019年-69.2pct。
　　点评：
　　1、19年板块营收、业绩快增，20Q1疫情影响竣工导致业绩有所下行16-18年销售高增速及房价大涨决定了19-20年结算增速将逐步走高，同时竣工集中度也在快速增长，尾部企业逐渐退出，综合推动19营收同比+20.6%（较18年+1.3pct），结算略有加快，从房企结构来看：二线+28%>一线+22%>三线+12%；同期净利润同比+26.0%（较18年+27.4pct），业绩释放加速，但结构分化，从房企结构来看：三线+88%>一线+22%>二线+19%，其中一二线稳增、三线源于低基数。受到疫情影响，20Q1营收和业绩分别+1.4%和-43.2%，出现明显放缓和下降。不过鉴于预收款持续高位、毛利率稳中略降、费用率持续改善，且疫情影响减弱后销售逐步恢复，综合将助力20年业绩稳增。
　　2、19年毛利率高位略降、净利率略升，费用率和少数股东损益比下降19-20年行业主要结算16-18年的涨价项目，推动19年毛利率继续处于33.7%高位，较18年-1.1pct；从房企结构来看：一线38%>三线31%>二线29%；三项费用率自18年10.4%降至19年10.0%，并且同期少数股东损益比由18年23.6%下降至19年20.8%，三项费用率和少数股东损益比下行共同推动19年净利率提升至9.8%、较18年+0.4pct，从房企结构来看：一线13%>二线10%>三线4%。受到疫情影响，20Q1毛利率和净利率分别32.7%和6.4%，出现不同程度下降。值得注意的是，16-17年地王频现导致后续利润率有下行压力；而万科、保利等18-19年大量存货减值后续冲回或转销将有效平滑利润率。
　　3、19年净负债率明显下行、二线降杠杆显著，现金短债比高位下降19年末，板块资产负债率为78.5%、较18年末-1.0pct；但19年末预收账款占比总资产为24.9%，较18年末+0.3pct，剔预收款后负债率为53.6%，并较18年末-1.3pct；19年末净负债率79.4%、较18年末-12.3pct，主要由于19年房企拿地相对谨慎，其中二线房企降杠杆显著；从房企未售库存占比总资产的持续下行至历史新低来看，后续行业仍有补库存需求，并20Q1疫情中部分房企拿地补库存推动板块净负债率略有回升至87.3%；19年末现金短债比为1.12倍（20Q1为1.0倍），较18年略降0.1倍，仍好于11年和14年的0.9倍；其中一线房企现金短债比1.45倍，仍远好于二三线房企的0.97、0.94倍。
　　4、19年回款增速放缓，预收款锁定率高位、助力20年业绩稳定增长19年板块销售回款同比有所下降，表现为销售商品及劳务的现金流入同比由18年+20.0%放缓至19年+12.9%，主要源于行业销售增速有所放缓；但行业销售商品及劳务的现金流入对营业收入覆盖水平仍在高位，19年和20Q1分别高达122%（较18年-8pct）和138%；预收账款同比由18年30.5%降至19年的18.3%，但预收账款锁定率仍在高位，18-20Q1分别稳定在1.28、1.26和1.27倍，高预收款锁定率将助力20年板块业绩稳增。
　　5、投资建议：业绩快增、报表改善，预收锁定保持高位，重申“推荐”评级19年房地产板块业绩保持快增，并预收款高锁定料将助力20年业绩稳增；20Q1由于疫情导致行业销售暂降，但主流房企销售目标仍有0-25%增速，料三重集中度跳增仍将继续演绎。房地产仍是我国经济稳定的压舱石，目前经济、财政、地产三大政策放松信号力度大幅加强，政府逆周期调控力度进一步加码，预计板块低估值将得到修复。我们重申行业“推荐”评级，并优选优质房企和优质物管企业，推荐：1）住宅开发：金科股份、世茂房地产、金地集团、保利地产、万科A、融创中国、旭辉控股、中南建设、阳光城、龙光地产、美的置业、荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福；2）物业管理：招商积余、永升生活服务、保利物业、绿城服务、新大正，建议关注：碧桂园服务、新城悦服务等；3）商业地产：龙湖集团、大悦城、新城控股，建议关注：华润置地、宝龙地产等。
　　6、风险提示：新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧