东方证券-金融街-000402-2019年年报点评：分红维持稳定，持有业务基本盘稳固-200504

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　　公司2019年业绩同比增长5%，与此前业绩快报一致。2019年公司实现营业收入261.8亿元，同比增长18.4%；实现归属于母公司净利润34.4亿元，同比增长5.3%。业绩增速低于营收的主要原因是房地产开发业务的毛利率同比下滑9.01的百分点。公司项目主要位于一二线城市，受近年来限价政策影响较大，未来毛利率可能会向行业平均水平逐渐回归。
　　销售平稳增长，土地储备充足。2019年公司房地产合同销售额为319.0亿元，同比增长3.9%，平稳提升。截至2019年底公司预收款达到147.4亿元，较2018年年底增长42.2%，给未来几年的业绩提供有力的支撑。公司2019年新获取项目20个，新增权益建筑面积234万平方米，实现权益投资额169亿元。当前公司总土储1753万平米，土地储备充足。
　　净负债率有所上升，经营性现金流由负转正。由于公司过去几年投资强度较大，公司的负债水平提升较快。2019年底公司净负债率188.9%，小幅提升4.6个百分点。公司2019年末有息负债846.5亿元，小幅增长5.2%。但以长期负债为主，短期负债比例仅18.7%，这与公司开发较多周期较长的持有物业有关。2019年公司经营活动产生的现金流量净额26.6亿元，由负转正，短期负债覆盖比0.7，随着公司可售资源的逐渐释放，偿债压力会有所降低。
　　公司分红稳定，出租收入稳步提升。公司拟每10股派发现金股利3.0元，与上一年保持一致。当前公司经营物业面积连续三年稳定在100万平方米，且基本为核心城市的核心物业，主要是写字楼，规模领先行业。2019年出租物业收入18亿元，同比增长5.8%。
　　财务预测与投资建议
　　维持增持评级，调整目标价至9.10元（原目标价9.76元）。根据公司年报数据我们调整公司2020-2022年EPS的预测至1.30/1.44/1.60元（原预测为2020-2021年1.37/1.56元）。可比公司2020年估值为7X，对应目标价9.10元。
　　风险提示
　　销售大幅低于预期。经营项目租金收入增长不及预期。利率上升超预期。