兴业证券-房地产行业新房二手房周报：重点城市成交平稳复苏，基础设施REITs试点-200505

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　　本周43城整体新房成交面积同比变化-21%，环比+4%。其中，一/二/三线新房成交面积同比-11%/-19%/-26%,环比+29%/-3%/+3%。
　　本周的二手房市场中统计的10个城市二手成交量环比增加1%，相较去年同期单周同比+3%，年初以来累计同比变化-26%。成交价格方面，本周环比-2%，相对年初+1%。新增客源量(电话咨询量非带看量)方面，本周同比+67%，环比-5%，相对去年第四季度周均+22%。
　　1，新房成交情况：（注：同比数据根据节假日有调整，为4月25日-5月1日同比）
　　周度数据：本周43城整体新房成交套数相较去年同期变化-18%，环比+6%，新房成交面积同比变化-21%，环比+4%。其中，一/二/三线新房成交面积同比-11%/-19%/-26%,环比+29%/-3%/+3%。43个城市中，20个城市环比正增长，市场整体平稳。
　　累计同比：全国43城新房成交面积累计同比下降25%。其中一/二/三线城市成交套数累计同比变化-32%/-20%/-28%。
　　单月数据来看: 4月全国43城商品房成交面积同比-17%，其中一/二/三线城市成交面积同比-23%/-13%/-19%。3月全国43城商品房成交面积同比-27%，其中一/二/三线城市成交面积同比-45%/-22%/-27%。
　　库存方面，本周统计的13个城市库存去化周期为13.8个月，较上周增加0.2个月。其中一/二/三线库存分别变化+0.3/+0.2/0.5个月。
　　2，二手房成交情况：（注：同比数据根据节假日有调整，为4月26日-5月2日同比）
　　本周的二手房市场中统计的10个城市二手成交量环比增加1%，相较去年同期单周同比+3%，年初以来累计同比变化-26%。成交价格方面，本周环比-2%，相对年初+1%。新增客源量(电话咨询量非带看量)方面，本周同比+67%，环比-5%，相对去年第四季度周均+22%。
　　一线城市：本周一线城市（北京、深圳）二手房成交套数同比+30%，环比+10%，四月以来累计同比+4%，年初以来累计同比-4%。成交价格方面，本周一线城市(北京、上海、深圳)环比-1.2%，相对年初+5%。新增客源量(电话咨询量非带看量)方面，本周同比+74%，环比-3%，四月以来+75%，年初以来+32%。
　　二线城市（杭州、南京、苏州、无锡、厦门、成都、青岛、佛山）：二手房成交套数本周同比-9%，环比-4%，四月以来累计同比-27%，年初以来累计同比-35%。二手房成交价格方面，本周环比-2%，相对年初-1%。新增客源量(电话咨询量非带看量)方面，本周同比+48%，环比-10%，四月以来+59%，年初以来+42%。
　　具体城市来看：
　　（1）北京
　　二手房成交套数：北京二手房成交量本周同比+37%，环比+12%，四月以来累计同比变化0%，年初至今累计同比-23%，相对于2019年4季度周均+16%。
　　成交价格变动：本周环比+3%，相对年初+6%，相对2019年4季度+4%。
　　新增客源量(电话咨询量非带看量)：本周同比+98%，环比-2%，相对去年第四季度周均+53%，四月以来累计同比+75%。
　　（2）深圳
　　二手房成交套数：深圳二手房成交量本周同比+19%，环比+8%，四月以来累计同比+10%，年初至今累计同比+44%，相对于2019年4季度周均-14%。
　　成交价格变动方面：本周环比+1%，年初至今+3%，相对2019年4季度+9%。
　　新增客源量(电话咨询量非带看量)：同比+26%，环比-4%，相对去年第四季度周均+60%，四月以来累计同比+74%。
　　（3）上海
　　二手房成交套数：上海1-3月二手房成交套数累计同比-5%。
　　成交价格变动方面：本周环比+0%，相对年初+8%，相对2019年4季度+5%。
　　新增客源量(电话咨询量非带看量)：本周同比+81%，环比-3%，相对去年第四季度周均+71%，四月以来累计同比+75%。
　　3，本周市场重要信息：
　　4月30日，中国证监会、国家发改委发布《关于推进基础设施建设领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》。标志着境内基础设施领域公募REITs试点正式起步。优先支持基础设施补短板行业，包括仓储物流、收费公路等交通设施，水电气热等市政工程等等；鼓励信息网络等新型基础设施，以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点。
　　人才落户方面：济南、浙江放宽落户限制.海南和南京江北新区对引进人才购房放宽条件。4月30日，济南全面放开落户限制；4月28日，浙江推动户籍新政，放开放宽户口迁移和落户条件限制。
　　市场规范方面：深圳住建局开展为期三个月的市场乱象整治行动，未来将定期分批公布移动楼盘名单，首份名单预计5月“出炉”，同事“二手房指导价”也正在酝酿中。住建部、发改委严格限制各地盲目规划建设超高层摩天大楼，一般不得新建500米以上的建筑。
　　北京物业管理条例，规定前期物业服务合同期限最长不超过两年，物业费实行市场调节价。
　　投资建议：政策边际改善预期增强，房地产行业从长期看仍有空间，看好龙头地产股。推荐万科A、保利地产、金科股份、中南建设、招商积余、蓝光发展、光大嘉宝等。
　　风险提示：大幅度收紧消费贷、按揭等居民杠杆。