中泰国际-新股报告：建业新生活有限公司（9983.HK）-200505

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　　公司简介
　　根据中指研究院的资料，按照2018年底的在管总建筑面积及总收入计，建业新生活是中国中部地区（包括河南省、湖北省、湖南省、江西省、山西省及安徽省）最大的物业管理服务提供商。截止2019年底公司的物业管理及增值服务覆盖河南省全省18个地级市（以及104个县级城市中的81个县级城市）及海南省海口市，服务312项物业中逾100万名业主及住户，位列中国物业服务百强企业第13名，在管总建筑面积5,700万平方米（其中商业物业组合包括3个文化旅游综合体、7个商场及9家酒店，共计总建筑面积约为1,093万平方米）。
　　中泰观点
　　中国物管行业集中度高，公司属河南省行业龙头：根据中指研究院的资料，中国物业管理行业百强企业所占市场份额由2014年的19.5%增至2018年的38.85%，市场趋向集中龙头企业。河南省2018年在管建筑面积达16亿平方米，占中国物业管理面积的7.6%，在中部地区位列第一，在中国位列第五。河南省共有7,000多家物业管理公司，建业新生活属在管面积最大且收入最高的物管企业。
　　经营业绩方面：2017至2019财年，公司营业收入分别为人民币4.6亿元、6.9亿元、17.5亿元，其中大部分收入来自物业管理及增值服务，占总收入的76%以上，增长主因在管面积由2,040万平方米增至5,700万平方米及公司将17个项目的物业管理费率平均提高约41.8%；公司向建业集团及其联营公司提供的服务分别占总收入的17.5%、19.5%及42.5%；毛利率分别为22.9%、23.2%、32.8%，19年毛利率有大幅增长由于拥有较高毛利率的商业资产管理及咨询服务的收入增长所致；人工成本分别占销售成本的27.6%、30.1%及30.5%；分包成本分别占总销售成本的4.7%、11.1%及22.4%；净利率分别为8.5%、7.5%、13.3%。
　　估值方面：按全球公开发售后的12亿股本计算，公司市值为67.2-86.4亿港元，处于港股同业平均水平。19年公司市盈率约为26.3-33.8倍，处于行业平均水平；市净率约为3.50-3.62倍，低于行业平均。盈利能力方面，19年的ROE、ROA分别为59.7%和15.6%，处于行业平均。公司引入高瓴资本作为基石投资者，认购约7,500万美元，而19年高瓴作为基石投资的5家公司，首日均无破发，其中同属物管的保利物业（6049 HK）首日涨近30%。保荐人法巴19年共计5个项目，2涨2跌1平，首日平均跌2.5%，而后累计涨幅约23.7%。此外考虑近年11只物管类新股上市，仅有一只估值过高的时代邻里（9928 HK）首日破发，综合上述我们给予其70分，评级为“申购”。
　　风险提示：（1）市场竞争风险、（2）行业政策影响、（3）业务主要集中河南