亿翰智库-4月房地产行业月报（第22期）：行业基本面整体向好，国内融资环境持续改善-200506

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　　投资要点：
　　政策速览：延续逆周期调控，严守“房住不炒”底线
　　4月地产行业相关政策分为三类：一是宏观经济方面多次出台宽松的货币政策和财政政策，逆周期调控补充流动资金，促进经济恢复。二是部分地区在纾困的逻辑下继续实施宽松性的调控政策，例如放松预售条件，允许延期缴纳土地出让金，实施购房契税补贴，放宽落户限制以及引进人才等，但是调控政策仍严格秉承“房住不炒”底线，刺激性政策均以撤回而告终。三是央行地方分行和中国银保监会等纷纷表态，严防信贷资金违规进入房地产市场，信贷监管更加严格。
　　住宅市场：住宅市场继续修复，由快速期步入匀速期
　　从监测的40城数据来看，4月全国商品住宅销售面积为1446.5万平米，同比下跌25.6%，环比上涨3.7%。市场修复速度放缓，平均修复八成以上，去化周期与3月持平。
　　住宅市场修复速度放缓与基数效应、房企推货节奏以及市场发展需要均有关系。同时，我们发现4月市场表现越发分化，一二线和强三线城市市场需求依然坚挺，而普通三四线城市上涨动力不足，在各能级城市环比涨幅和恢复程度上均有体现，如一线和二线城市的环比增速保持正增长，而三四线城市的环比增速却为负增长。一线城市总体已经恢复了九成以上，二线城市总体已经恢复到八成以上，而三四线城市总体恢复较慢，也有部分强三线城市表现比较突出。
　　土地市场：供应与成交基本恢复，环比均实现高速增长
　　2020年4月全国200城合计供应规划建筑面积30812.2万平米，同、环比分别上升20%和68%；土地成交合计规划建筑面积18265.7万平米，同比下降15%，环比上升65%。
　　整体来看，4月各能级城市土地成交环比均有大幅上升。主要原因有两点：第一，疫情得到控制，企业恢复复工，房企获地意愿强烈使4月再次实现土地成交环比高增；第二，房企资金压力得到缓解。其一，线下售楼部重新开放，以价换量等方式的营销策略为企业带来大量的销售回款，增加资金流入，为公司拿地提供保障；其二，融资环境边际放宽使房企增加融资规模，为公司在土地市场上拿地提供资金支撑。但值得注意的是，政府对地产行业的态度依旧是房住不炒，长期以稳为主的趋势不变，房企应当积极把握融资窗口期。
　　企业表现：房企拿地意愿强烈，销售加快恢复，海外债零发行
　　2020年1-4月，房企投资、销售已进入修复通道。投资上，土地市场竞拍环境激烈，部分企业借机战略性拓展新城市，抢占市场，企业多倾向布局二线城市及热点三四线城市；销售上，2020年4月，典型房企整体销售业绩同比下降17.3%，但相较于3月降幅收窄，其中TOP20房企业绩同比下滑幅度最低；融资方面，国内融资环境友好，使得信用债融资成本持续下降，同时，ABS成房企融资热门；受海外资本市场大幅波动影响，中资美元债遭到抛售，内地房企发行美元债的热情骤然减弱，4月无房企发行海外债。