光大证券-房地产行业物业服务企业拓展城市服务专题研究报告（一）：从社区到城市，走向更广阔天地-200506

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　　◆“大物管”――向城市进军
　　在推进“城市精细化管理”的进程中，物业服务企业进军城市服务应运而生。城市服务，本质上是将公共空间和公共资源当做一个整体，由物业企业进行统筹管理，一般包括市政园林、环境卫生、城管巡查、治安巡查、矛盾化解、突发状况处理、后勤服务、停车资源运营等众多行业。城市服务的兴起，是物业企业主动拓展业务边界，挑战更复杂业态的结果，也是政府需求与企业能力匹配的结果。
　　◆主要案例介绍
　　万科物业：以珠海大横琴城资为运营主体，承接来自政府部门（如商务局、国土局、办公室、公共建设服务中心、综合执法局）的需求，并分包给各个专业化公司；
　　保利物业：瞄准乡村治理，先后在嘉善县下属天凝镇、大云镇、陶庄镇、西塘景区以及周边的上海市罗店镇布局，达成了“镇兴中国”战略的第一批示范项目。总体特点为服务叠加，逐步深入。
　　碧桂园服务：将多年大盘新城运营经验应用到城市服务领域，已经与遵义、韩城、衡水、开原、西昌等十余个城市达成战略合作。
　　◆业务模式对比
　　项目布局：万科物业主要布局一二线城市的新区，碧桂园服务主要布局三四线城市，保利物业则以乡镇为突破口；
　　股权结构：万科物业城市服务项目多由国资控股，万科物业操盘；碧桂园服务城市服务项目则多由公司本身控股，合资方为政府部门或当地企业；保利物业则较少涉及合资。
　　运作模式：万科物业以“大平台”的角色承接政府综合性需求，然后按照细分领域进行二次招标；保利物业直接从政府方承接项目，且所承接项目多为垂直领域项目；碧桂园服务在运作模式上较为灵活，在单个城市逐步壮大。企业在业务模式上的不同，主要是供给侧（企业自身背景和资源）和需求侧（政府自身业务、原有利益格局、保证就业）相匹配的产物。
　　◆投资建议
　　城市服务有望打破物业企业现有的业务范围，从社区走向更为广阔的城市公共空间。随着业务模式逐步普及，头部物业企业有望承担起城市综合管理运营平台的功能，成为城市“大管家”。这将对物业企业的市场地位、资源统筹能力、业务规模带来明显提升。建议关注在城市服务领域布局较为领先的万科物业（未上市）、保利物业、碧桂园服务。
　　◆风险分析
　　项目推进进度不及预期；受项目人员安置影响，人工成本上行过快。