天风证券-中国房地产行业资产证券化研究系列之三：REITs科普二，美国基础设施REITs介绍-200507

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　　事件：4月30日，证监会和发改委发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，标志着中国公募REITs试点正式起步。
　　REITs是通过募集投资人资金，以能够产生稳定现金流的不动产作为基础资产的投资计划、信托基金或上市证券，投资标的包括商业地产、基础设施等。其中，主要投资于基础设施的产品，被称为基础设施类REITs。美国是基础设施REITs的诞生地及最为成熟的市场。目前美国国内税务局确认基础设施REITs可投资的对象包括：铁路、微波收发系统、输变电系统、天然气储存及输送管线、固定储气罐等等。美国国内税务局对某项资产是否符合REITs的要求是：第一，目标资产必须在本质上属于永久性构造物，其各个组成部分之间无论在物理上还是在功能上都是相互依存、不可分割的；第二，资产的用途只能是被动的运输或储存产品，并不涉及相关产品的生产或加工过程，以确保收益的稳定性。
　　美国基础设施REITs发展良好，收益率位于各类型REITs第一梯队，细分领域收益率：无线通讯基础设施类>运输管道、收集系统>交通、能源领域>通信配电系统。截至2020年2月底，美国市场进入到成份股的权益型REITs共163只，其中基础设施REITs如果以最小口径共5个，占权益型REITs总数的3%，如加上数据中心REITs，则共有10个，占比6.1%，如加上仓储类REITs，则共有15个，占比9%。市值方面，截止2020年2月底，权益型REITs所有成分股总市值约1.16万亿美元，其中基础设施REITs市值如以最小口径则为1922.02亿美元，占比16.53%，如果包含数据中心REITs，则市值2800.9亿美元，占比24%，如包含自助仓储类REITs，则市值3424.4亿美元，占比29.5%。狭义来看，基础设施REITs在数量占比较小的情况下流通市值排名各类型REIT第一。收益率方面，基础设施REITs位于各类型REITs收益率第一梯队。截止2020年2月，美国市场REITs20年平均年化收益率约为15%，远高标普500的8.15%，其中，基础设施REITs收益率处于第一行列。2019年基础设施REITs收益率为41.95%，仅次于工业REITs、数据中心REITs和林场REITs，比办公室REITs收益率高出10.53%。基础设施REITs流动性充足，债务水平良好。狭义基础设施REITs平均每日成交量为145万股，在各类型REITs中排名靠前，相对流动性为1.253，为各类型第一。总体来说基础设施REITs流动性风险相对较小，受关注度在各类REITs中处于较高水平。债务水平方面，基础设施REITs负债比率较低，利息保障倍数低于平均。截止2019年第三季度，基础设施类REITs资产负债率为25.8%，略低于平均水平27.5%，整体负债水平良好。
　　根据Nareit Data数据库，截止2020年3月31日美国基础设施REITs共有6个。2020年以来基础设施REITs总收益率为16.17%，超过同期美国标普500及道琼斯指数，发展良好。其中，市值最大的为美国铁塔公司（，AMT）是美国最大的通信铁塔运营商，1995年成立，1998年从美国广播公司中独立出来，并在纽交所上市，2012年，美国铁塔向REIT转型，公司营收及利润保持稳定，毛利率维持稳定，净利率有所改善，年营收近76亿美金。中国试点基础设施REITs包含仓储物流、收费公路、机场港口、产业园区等，从政策思路来看，新基建REITs或许是大力发展对象，其中美国的数据中心IDCREITs也具备较高的收益率。数据中心成分股REITs数量占比偏少，该类公司平均市值位于前列。数据中心REITs收益率位于各类型第一梯队，19年累计收益率44.21%。该类型REITs流动性相对稳定，不及基础设施类REITs。其中，Equinix作为全球数据中心服务巨头，于2015年成为REIT并纳入成分股。公司2015年，成功成为REIT后业绩好转，公司净利润增速逐年上调，2019年达到38.9%，连续三年保持正增长。成为REIT对于公司的帮助包括筹集资金购买合并扩张市场从而提升客户粘度、改善资金流动性、降低有效税率等等。另外，自助仓储REITs数量占比偏少，收益率及流动性不及基础设施REITs及数据中心REITs，主要或由于美国自助仓储行业分散度大，护城河较浅。中国仓储物流行业相比美国更为发达且需求更大，预计能有较好收益率。
　　投资建议：公募REITs在中国正式起航，虽以基础设施为出发点，未来或将逐步放宽至所有不动产类别，重要意义在公募基金+ABS+项目公司股权的基础架构的设立，基础设施REITs作为美国REITs的后起之秀，发展迅速，市值占比大且流动性风险较小、收益率高，是继现金、股票、债券之后的第四大类金融资产，从股票角度，我们建议关注：1）持续看好资产管理公司：光大嘉宝；2）短期重点关注基础设施领域公司：城投控股、浦东金桥、上海临港外高桥、等；3）长期看好持有核心资产的地产公司：陆家嘴、金融街、中国国贸、龙湖、华润、新城控股、万科、保利、招商蛇口等。
　　风险提示：政策推行不及预期、宏观经济下滑风险、相关公司业务拓展不及预期