华创证券-万科A-000002-2020年4月销售数据点评：销售暂降，拿地谨慎-200507

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　　事件：
　　万科公布公司4月销售数据，4月公司实现签约金额479.5亿元，同比下降20.3%；实现签约面积303.8万平方米，同比下降17.9%。1-4月，公司累计实现签约金额1,858.3亿元，同比下降11.3%；实现累计签约面积1,188.6万平方米，同比下降8.2%；1-4月，公司新增建面480.5万平方米，同比下降48.8%；总地价177.1亿元，同比下降67.4%。
　　点评：
　　4月销售480亿元、同比-20%，预计全年销售平稳略增
　　4月公司实现签约金额479.5亿元，环比下降12.7%、同比下降20.3%；实现签约面积303.8万平，环比下降19.7%、同比下降17.9%；销售均价15,783元/平，环比增长8.6%、同比下降2.9%。1-4月公司累计实现签约金额1,858.3亿元，同比下降11.3%，较1-3月降低3.6pct；累计实现签约面积1,188.6万平，同比下降8.2%，较1-3月下降3.9pct；累计销售均价15,634元/平，同比下降3.4%，较1-3月提升0.1pct。我们认为，近期受到新冠肺炎疫情的持续扩散影响，短期房地产市场成交压力或将延续；但购房需求只是延后、并非消失，预计总体销售负面影响可控。此外，在一二线市场销售平稳背景下，预计公司2020年销售或将平稳略增。
　　4月拿地68亿元、拿地继续谨慎，拿地额/销售额比14%
　　4月公司在土地市场获取长沙、柳州、惠州等城市的10个项目，拿地仍聚焦一二线及环都市圈。4月公司新增建面234.4万平，环比增长66.4%、同比增长87.7%；对应总地价68.2亿元，环比增长52.4%、同比下降42.5%；平均楼面价2,911元/平，环比下降8.4%、同比下降69.4%，4月公司拿地金额占比销售金额达14.2%，拿地面积占比销售面积77.2%，拿地均价占比当月销售均价18.4%。1-4月，公司新增建面480.5万平，同比下降48.8%；对应总地价177.1亿元，同比下降67.4%，拿地均价3,685.4元/平，同比下降36.4%。1-4月，公司拿地额占比销售额达9.5%，较1-3月的7.9%提升1.6pct；拿地面积占比销售面积40.4%，较1-3月的27.8%提升12.6pct；拿地均价占比销售均价23.6%，较1-3月的28.4%下降4.8pct。按销售均价1.56万元/平估算公司1-4月累计新增货值750亿元，低于同期销售金额1,858亿元，拿地仍较谨慎。
　　投资建议：销售暂降，拿地谨慎，维持“强推”评级
　　万科作为行业三十载领跑者，在提前倡导高周转、探索住宅工业化、专注中小户型精装修产品、领先建立三级管控架构、布局三大城市群、实施多项人才计划、深化小股操盘模式以及创新业务发展等方面都是当之无愧的先行者，其成果也已体现在公司过去10年的销售和业绩双双高增中，也体现在行业领先的稳健经营和财务指标中。而面向未来，在本轮房地产小周期延长的反常周期中，万科在住宅开发行业料将继续保持龙头优势，同时公司在物业服务、商业地产、物流地产、长租公寓、养老地产和轨道物业等细分领域也已领跑行业，未来业绩和估值的贡献值得期待。我们维持2020-22年每股收益预测为3.94、4.54、5.24元，维持目标价45元，维持“强推”评级。
　　风险提示：新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧