东莞证券-房地产行业2019年年报及2020年一季报综述：结算增速回落，疫情影响逐步消退-200508

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　　2019年营收增速提升归属净利保持理想。2019年上市房企共实现营业总收入2.53万亿，较2018年增长21.38%。共实现营业利润4226亿，净利润2951亿，归属母公司股东净利2273亿，同比分别上升16.78%，上升14.38%和上升11.83%。行业整体营业收入、营业利润、净利润及归属母公司股东净利润均实现双位数增速，绝对值更再创历史新高，盈利情况理想。行业内一二线龙头房企整体销售及结算增幅继续领跑行业，强者愈强明显；行业留存可结算也相对充裕，虽然一季度受疫情影响明显，2020年全年整体结算业绩保持平稳增长预期仍较高。
　　2020年一季度房企结算利润下降明显。2020年一季度上市房企营业总收入3664亿，较去年同期降1.67%；营业利润、净利润、归属母公司股东净利润则分别为475亿，315亿和239亿，分别同比下降28.56%，下降34.5%和下降39.75%。一季度上市房企整体结算利润及归属净利润出现明显下降，盈利绝对值跌至近三年低位。我们相信这主要仍是由于疫情带来的工程进度不及预期，结算延迟影响。行业整体已售未结充裕，在前两年整体销售保持理想增长，2020年二季度以来销售回暖持续等情况考虑，全年业绩保持平稳增长可能性较大，将有力支撑板块估值水平向上。
　　负债率有所回落业绩保障度仍较高。2019年上市房企整体资产负债率为79%，较2018年末下降1个百分点，负债有所回落，但维持在近年负债高位。其中流动比、速动比分别为1.38和0.47，分别较2018年下降0.09个百分点和下降0.05个百分点。2019年行业去杠杆背景下，企业整体负债率水平有所下降，但整体仍保持较高水平。当前行业融资渠道及流动性改善，行业整体融资增加及规管从严将持续并存。另一方面，整体销售仍高于结算规模，业绩保障度仍较高。
　　总结与投资建议。受到疫情影响，2020年一季度行业整体销售降幅明显，结算也出现明显下降。但3月末降幅较2月末明显收窄，行业基本面及景气度在持续回升，疫情影响逐步消退，并且需求恢复弹性较大。相信2020年全年楼市整体销售绝对值将维持历史高水平，楼市销售将保持平稳。对于上市房企来说，过去两年行业整体销售状况理想，2020年结算业绩保障度高，将对行业整体估值有较强支撑。从行情走势来看，今年以来地产板块走势落后，当前整体估值水平跌至历史底部，板块具备业绩确定性高、基本面良好、估值便宜，股息率理想等特点，投资价值突出。建议关注保利地产（600048）、万科A（000002）、金地集团（600383）、荣盛发展（002146）、华夏幸福（600430）、大悦城（000031）、城建发展（600266）、华发股份（600325）、蓝光发展（600466）等。
　　风险提示。楼市销售回落；楼市出现超预期调控。