招商银行-IDC行业基础设施REITs试点通知点评：IDC行业迎来REITs化良机-200508

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　　一、基础设施REITs试点，IDC是重要领域
　　2020年4月30日，中国证监会、国家发展改革委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》。
　　通知要求各相关单位应充分认识推进基础设施REITs试点的重要意义，加强合作，推动基础设施REITs在证券交易所公开发行交易，盘活存量资产、形成投资良性循环，吸引更专业的市场机构参与运营管理，提高投资建设和运营管理效率，提升投资收益水平。
　　通知中明确提出，基础设施REITs要聚焦重点行业，其中包括信息网络等新型基础设施，其中IDC将是REITs实施的重要领域。
　　二、REITs是国外IDC行业发展的核心助力
　　国外数据中心起步比中国更早，龙头公司很早就遇到了行业重资产、快速扩张导致的融资难题。典型的如EQUINIX，2013~2014年在传统模式下陷入了资本开支增速乏力的局面，于是在2015年实施了REITs化转型。
　　EQUINIX实施REITs化后，随着融资渠道的扩展，2015~2018年公司的资本开支、营收和EBITDA增速相比2013~2014年均提升10%以上，与此同时公司的资产负债率也从实施前的70%下降到实施后的60%左右。优秀的经营业绩也使得EQUINIX受到资本市场热捧，近五年累计对纳指的相对收益达到100%以上。
　　三、国内IDC行业REITs发展有望迎来突破
　　过去国内IDC行业发展资金需求较大，但融资渠道较为有限，REITs的推进遇到较多困难，主要是受限于国内在一些法律和税收层面的限制。
　　国外IDC行业REITs发展的经验表明，REITs化可以显著改善企业融资效率、提升扩张能力、降低资产负债率、提升企业现金流、提高周转率，进而全方位提升企业的竞争力。
　　随着《通知》的发布，未来国内有望在法律和税收层面产生变化，促使国内的IDC企业更多进行REITs化的探索。
　　四、自持物业、项目成熟、融资成本高的公司或将率先受益
　　此次《通知》对基础设施REITs试点项目提出了较高要求，要求项目的权属必须清晰，同时需具备持续、稳定的收益及现金流。
　　我们预测，项目权属的要求使得REITs在自持物业的项目以及公司上将更优先落地。同时在权属和项目的双重要求下，我们认为REITs试点项目的项目质量将很高，融资成本将能得到有效控制。
　　因此综合来看，我们认为国内IDC行业中，自持物业、项目成熟、融资成本高的公司或将率先受益
　　五、建议银行积极探索和IDC企业的REITs合作模式
　　REITs化改革对国内IDC行业是一个影响深远的事件。
　　虽然短期来看，当前国内IDC行业落地REITs项目依然需要更多探索，但长期而言，REITs对行业的重要性可能不断加大。因此银行应当提前介入，积极探索和IDC企业的REITs合作模式。