中泰证券-房地产行业2020年度中期投资策略报告：行业基本面持续修复，公募REITs试点破冰-200509

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　　核心观点：
　　基本面持续修复：市场成交基本恢复至疫情前水平。从近期市场表现看，一二手房环比成交持续改善，重点城市推盘也去化率有一定的提升，售楼处访客量大体恢复至去年平均水平，部分地区甚至更好。
　　政策稳中有松：供给侧支持频出，需求侧宽松可期。2月中旬以来，多个省市相继推出了各类涉房支持政策，从土地出让金缓缴及降低比例、预收资金监管放松，信贷适度宽松，预售标准条件放宽等多个维度给予行业有力支撑，但主要集中在供给侧，需求侧的政策支持涉及触碰“限购、限售、限贷、限价”等核心调控手段，有望等疫情影响结束市场恢复稳定后，以因城施策式的出现放松。
　　资金整体宽裕：货币整体宽松，融资成本下行。近半年来，LPR一直呈下降趋势，4月20日LPR的报价，5年期下降10个基点。受当前国内外环境影响，货币环境或长期偏宽松，房企融资虽然监管未放松，但从近期国内外市场融资情况看，尤其是境外融资，不仅额度增加，成本也有显著的降低。
　　当前房地产板块估值处历史底部，回溯历史，估值底部对应基本面与政策的底部；现阶段行业基本面持续修复，政策与货币环境均稳中有松，估值下行空间已较为有限，上行修复概率更高；同时，龙头房企业绩有保障，建议积极把握当前板块估值修复期及龙头公司业绩有相对确定性优势的投资机会。
　　配置方面有三条主线：
　　地产股推荐：万科A、保利地产、融创中国、旭辉控股、华夏幸福、新城控股；
　　物业板块建议关注：保利物业、永生生活服务、招商积余、中海物业；
　　REITs相关标的建议关注：光大嘉宝、南山控股。
　　风险提示
　　政府对经济下行容忍度超预期。当前宏观经济疫情下面临较大压力，在经济不景气情况下，往往会选择放松调控来让地产产业链带动经济复苏。但当下调控基调已经出现改变，从打压变为求稳。因此，此轮周期调控放松时间与力度，或会低于以往依赖地产托底经济时期；既政策松动低于预期，行业基本面修复期延后。
　　流动性改善不及预期。行业供需两端对资金环境较为敏感，当前流动性有逐渐改善趋势，我们看到房企发债有所放开，但银行开发贷和非标渠道均维持余额管控，出于不让楼市被再度炒热的担忧，不排除流动性维持，或有边际收紧可能。
　　三四线城市销售下滑超预期。这几年三四线城市销售火爆，一定程度上延长了这轮调控下基本面下行的周期；但随着棚改缩量，需求被透支，加之杠杆推高的房价，三四线城市去化压力已经有所现，不排除上半年三四线城市去化压力进一步加大的可能