华创证券-保利地产-600048-2020年4月销售数据点评：销售快速修复，拿地相对积极-200510

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　　事件：
　　5月8日，保利地产公布4月销售数据，4月实现签约金额375.9亿元，同比+0.4%；实现签约面积244.0万平方米，同比-4.4%。4月新增建面99.3万平方米，同比+83.4%；总地价95.8亿元，同比+303.3%。
　　点评：
　　4月销售376亿、同比+0.4%，1-4月1,086亿、同比-26%，销售快速修复
　　4月公司销售金额375.9亿元，环比+37.3%，同比+0.4%，较上月+36.3pct；销售面积244.0万平，环比+21.2%，同比-4.4%，较上月+24.5pct，优于我们高频跟踪的45城4月成交面积同比-20.3%；销售均价15,405元/平，环比+13.3%，同比+5.0%。1-4月累计销售金额1,086.1亿元，同比-26.2%；累计销售面积734.3万平米，同比-23.1%；累计销售均价14,792元/平，较19年均价+0.03%。疫情缓和下，公司4月销售快速修复，并且单月同比由负转正。鉴于公司土储充裕、布局结构优异，以及疫情缓和后项目开工、推盘逐步恢复正常，在当前购房需求只是延后但并非消失背景下，预计20年全年销售仍将保持平稳增长。
　　4月拿地额同比+303%、1-4月拿地额/销售额41%，拿地积极并布局优化
　　4月公司在杭州、郑州、南昌、西安、徐州等5城共获取6个项目，对应新增建面99.3万平，环比-8.2%，同比+83.4%，其中新增权益建面占比72.0%，环比+1.7pct；对应总地价95.8亿元，环比-12.5%，同比+303.3%，拿地额占比销售额25.5%，较上月-14.5pct；平均楼面价9,644元/平，环比-4.6%，较19年拿地均价+66.5%，主要源于杭州新增地块楼面价较高。1-4月公司共新增建面557.9万平，同比+63.9%；对应地价442.7亿元，同比+138.6%；平均楼面地价7,934元/平，较19年+37.0%；拿地额占比销售额为40.8%，较19年+7.1pct。1-4月公司继续注重均衡布局，并持续加大一二线城市拿地力度。
　　投资建议：销售快速修复，拿地相对积极，维持“强推”评级
　　公司积极变革始于16年，目标方面，董事长宋广菊提出未来三年重回行业前三，显露央企龙头气魄；激励方面，17年推出大力度跟投方案，领衔央企最高水平，消除激励不足诟病；资源整合方面，中航集团旗下地产项目收购完成，保利置业股权收购也有突破性进展，彰显资源整合优势；16-19年，公司积极拿地，重点布局一二线及城市圈，拿地结构优化的同时成本稳中有降，同期公司销售快增，目前业绩已进入丰收期。我们维持公司2020-22年每股收益预测为2.69、3.09、3.55元，对应20/21年PE分别5.9/5.1倍，19A股息率高达5.2%，维持目标价20.62元，维持“强推”评级。
　　风险提示：新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧