华创证券-房地产行业周报：棚改专项债将恢复发行，落户零门槛准入再扩围-200510

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　　房地产行业数据：上周（20/5/2-20/5/8）主流45城一手房成交411万平米，环比-32%；其中，一二线环比-35%、三四线环比-22%；5月一手房月成交同比-17%，较4月上升3pct，其中一二线同比-11%、三四线同比-31%，分别较4月+8pct和-7pct。上周14个重点城市二手房成交86万平米，环比-47%；5月截至上周累计成交同比-17%，较4月下降2pct。库存方面，受疫情持续影响，上周15城推盘107万平米，环比-68%；对应周成交/推盘比为1.36倍，高于1-4月的1.05倍、2.12倍、1.11倍、0.69倍。截至上周末，15城可售面积8,710万平米，环比-0.4%；3个月移动平均去化月数为15.4个月，环比下降1.5个月，目前行业处于加库存阶段、但依然处于低库存阶段、并本轮加库存过程将较为纠结。由于高频网签数据滞后，五一假期实际成交表现很好。
　　主要政策新闻：国务院支持上海、广东、浙江等地开展金融改革创新先行先试。据21财经报道，棚改专项债将恢复发行，部分地方已在梳理棚改专项债项目清单。广州北站基础设施项目拆迁可补偿首套名额+减免契税，广州住房公积金可一次性提取不超过3,000元，缓解房租压力；宁波拟全面放宽落户条件，舟山市区户籍等同于宁波市区户籍；山东全面放开高校学生落户限制,可先落户、后就业；东莞限售政策调整，执行时点前已网签新房及二手房不受限售限制。北京怀柔区6月底前再开工一共有产权房项目，涉房860套；深圳发布落实住房制度改革加快住房用地供应的规定；北京海淀提供800套公租房专配特殊困难家庭。
　　公司动态跟踪：4月销售情况：万科销售额480亿元（-20%），销售面积304万平(-18%)；美的置业销售额88亿元（-10%），销售面积84万平（-4%）；保利地产销售额376亿元（+0.4%），销售面积244万平（-4%）；新城控股销售额181亿元（-15%），销售面积164万平（-8%）；招商蛇口销售额196亿元（+9%），销售面积86万平（-6%）；旭辉控股销售金额130亿元（-17%），销售面积82万平（-10%）。蓝光发展董事兼总裁迟峰先生5月6日至7日已增持公司股份约182万股，占比0.06%，合计增持约1,010万元；融创中国出售约2.67亿股金科股份，约占金科已发行股本总数的5%，出售价格8.0元/股，代价约21.36亿元。光大嘉宝5月6日公司股票再次涨停，公司对有关事项和风险进行说明；中南建设收到深圳证券交易所监管函。
　　一周板块回顾：板块表现方面，SW房地产指数下跌0.2%，沪深300指数上涨1.3%，相对收益为-1.5%，板块表现弱于大市，在28个板块排名中排第26位。个股表现方面，SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：电子城、亚太实业、海航投资、银润投资、鲁商置业，上周涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为长春经开、九龙山、美都能源、光大嘉宝、金宇车城。
　　投资建议：新冠疫情之下，房地产行业仍是我国经济稳定的压舱石，目前经济、财政、地产三大政策放松信号力度大幅加强，政府逆周期调控力度进一步加码，土地和户籍改革、公募Reits试点等逐步推进，预计板块低估值将得到修复。此外，本次疫情对物业管理行业将是一次行业价值的再认识，疏通过往难点痛处，推动行业进入更广阔、更持续的黄金发展阶段。我们重申板块推荐评级，并优选优质房企和优质物管企业，推荐：1）住宅开发：金科股份、世茂房地产、金地集团、保利地产、万科A、融创中国、旭辉控股、中南建设、阳光城、龙光地产、美的置业、荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福；2）物业管理：招商积余、永升生活服务、保利物业、绿城服务、新大正，建议关注：新城悦服务、碧桂园服务、时代邻里、雅生活服务、奥园健康等；3）商业地产：龙湖集团、新城控股、大悦城，建议关注：华润置地、宝龙地产等。
　　风险提示：新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧