西南证券-房地产行业例评：境外机构额度限制取消，公募REITs落地-200510

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　　投资要点
　　五一后市场小幅反弹，地产小盘股表现活跃：上周上证指数上涨1.23%、沪深300上涨1.30%、创业板指上涨2.70%，万得全A交易额2.06万亿（三个交易日）。上周地产板块下跌0.20%，年初以来累计下跌10.65%，在所有申万一级行业中排名24/28，地产板块当前估值水平PE为8.39倍（板块一季度业绩较差拖累TTM表现），港股通内房股7.10倍。
　　年报披露完毕，毛利率下行趋势延续：2019年和2020Q1，A股申万地产板块整体收入同比分别增长20.2%和下滑4.0%，归母净利润同比分别增长10.5%和下滑41.8%，疫情对一季度业绩有一定冲击。2018、2019和2020Q1板块加权平均毛利率分别为32.4%、31.5%和30.7%，呈现持续下滑趋势，加权平均净利率分别为12.8%、11.8%和8.2%，一季度下滑幅度大与费率抬升有关。
　　4月销售继续改善、五一销售同比回正：4月房企进一步加大营销力度和供货资源，大部分房企销售环比继续改善，同比来看分化明显一些，头部房企中世茂房地产、龙湖、恒大、中海等表现较强，万科、新城、融创、绿地表现较弱，从销售单价同比来看，恒大、碧桂园、新城控股同比下降幅度较大，表明三四线存在以价换量的空间。从滞后的备案数据开看，重点城市五一销售超出预期。
　　取消境外机构投资者额度限制，地产股迎边际改善：5月7日晚央行外汇局发布了《境外机构投资者境内证券期货投资资金管理规定》，取消合格境外机构投资者（QFII）和人民币合格境外机构投资者（RQFII）境内证券投资的额度限制，进一步便利境外投资者参与我国金融市场。地产股由于其估值偏低、预期较低、分红率较高，对增量资金有一定吸引力。
　　投资策略与重点关注个股：年报窗口期后，扰动因素关注两会和基础设施REITs后期相关政策落地，主导因素在于公司销售和基本面表现，继续建议按以下三条投资主线择股1）估值有抬升潜力：A股推荐万科A、金地集团、保利地产、新城控股，H估推荐世茂房地产、中国金茂、宝龙地产、融创中国、旭辉控股；2）显著低估并存在预期差：A股推荐阳光城、中南建设、荣盛发展、华夏幸福、蓝光发展、华发股份，H股推荐佳兆业、碧桂园、禹洲地产、融信中国；3）物管类和小市值：A股推荐天健集团、南山控股、南国置业，关注招商积余、新大正，港股推荐保利物业等。
　　风险提示：新冠肺炎疫情防控风险、销售回款风险、复工竣工风险。