国金证券-房地产行业专题研究报告：REITs国际比较研究系列专题分析报告，从国际估值比较，看公募REITs挑战和机会-200509

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　　基本结论
　　我们通过选取在新加坡、香港、美国等市场上市的持有型物业上市公司以及REITs，进行估值比较分析，得到以下判断：
　　对于资产持有人而言REITs形式上市估值优于上市公司形式；
　　国际市场不同类型资产REITs收益率要求差异较大，整体收益率水平高于目前市场的一般认知；
　　C-REITs有助于缓解中国内地资产在境外上市折价率过高，收益率要求过高的情况，但C-REITs收益率要求很有可能仍然高于债权融资成本；
　　我们认为，真正影响企业决策的是，达到REITs收益率要求的资产太少，REITs较难为发行人带来出售资产的投资收益。
　　对于拥有资产的发行人，我们的建议是：1、尝试选择少量已经比较成熟，提升潜力中等的资产首先通过REITs的形式上市。2、为REITs的投资人带来长期的分红以及股价上涨回报，形成管理团队在资本市场的信用。3、发行人最终以轻重混合的方式整体IPO，将核心资产、未成熟资产以及团队的能力充分体现在IPO的定价中。
　　对于REITs的投资人，我们的建议需要重点考虑的因素有：1、收益率与行业平均收益率的比较；2、资产的成熟程度，REITs收益率的提升潜力；3、REITs底层资产管理团队是否有能力通过适当的交易，最大化投资人利益；4、REITs底层资产所处的行业的短期和长期前景，以及市场是否对行业前景过度乐观。
　　本次试点并不直接利好绝大多数房地产企业，但是对持有境内的仓储物流和产业园区资产的地产公司，仍构成利好。看好万科（仓储物流）、ESR（仓储物流）、华夏幸福（产业园区）；关注苏州高新（产业园区）、光大嘉宝（商业地产基金，本次不直接受益）。
　　风险提示：公募REITs推进速度慢于预期，监管对房地产企业的基础设施REITs审批从严。