东吴证券-荣盛发展-002146-物管子公司拟分拆上市，有望迎来价值重估-200512

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　　事件
　　荣盛发展发布公告：公司拟分拆控股子公司荣万家生活服务股份有限公司到港交所上市。
　　点评
　　物业板块分拆上市，资本红利助推规模持续攀升。根据上市公司官网，荣盛物业成立于2000年11月，具有国家物业服务企业一级资质，是中国物业管理协会会员单位。目前荣盛物业管理项目分布于15个省、43个城市，管理面积达6000余万平方米，服务业主人数100余万人，管理业态涵盖住宅地产、商业地产、产业园区、旅游地产及养老地产等多种业态，2019年荣获中国物业服务百强企业第20名。公告中指出，未来上市募集资金主要用于市场及业务拓展、收购兼并、社区生活服务、提高业务信息化水平等方面，通过本次分拆可以有效提升荣万家的资本实力，为业务发展提供更为多元化的融资渠道；更为市场化竞争推动荣万家持续强化自身运营能力，完善激励和治理机制。除承接母公司开发项目外，荣万家在收并购、招投标领域将更具市场竞争力，管理面积有望持续攀升。
　　物业板块上市有望迎来价值重估，增厚上市公司市值。2019年，荣万家实现营业收入13.00亿元，利润总额1.35亿元，净利润1.01亿元；2020年一季度，荣万家实现营业收入4.05亿元，利润总额0.68亿元，净利润0.51亿元。目前，荣盛发展持有其91.20%的股权，中鸿凯盛持有其8.80%的股权。尽管目前荣万家体量较小，但发展速度可观。物业板块独立上市后定位有望从成本中心向利润中心过渡，盈利能力具备持续提升潜力。同时，物管行业本身市场空间较大，行业格局分散，且具备轻资产、政策鼓励、现金流良好、ROE高等优势，因此板块估值持续高位；若荣万家顺利上市，有望带动公司估值修复，价值有望迎来重估契机。
　　投资建议：荣盛发展土储丰富，拿地提速，资源重点布局京津冀、长三角、珠三角区域，价值迎来重估契机；公司快周转、多品牌、控成本保障销售成绩；“地产+康旅+金融+X”多元化业务的协同效应有望进一步凸显。我们预计2020-2022年公司EPS分别为2.56、3.14、3.79元人民币，对应PE分别为3.11、2.54、2.11倍，维持“买入”评级。
　　风险提示：行业销售波动；政策调整导致经营风险；融资环境变动；企业运营风险；棚改货币化不达预期。