中国基金研究-2020年欧洲15大城市的顶级写字楼租金增长预测和收入回报（收益率）-200513

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　　摘要
　　在这份研究报告中，我们提供了对欧洲前15个目标城市2020年的办公室租金增长和收入回报（收益率）的预测，以及2020年至2024年间的平均年增长率预测。我们所有的预测数字都用百分数表示。
　　尽管英国退出欧盟后，围绕欧洲格局的问题以及因此需要重建贸易协定的问题还有待解决，但对投资者而言，写字楼的租金增长仍是十分重要的因素。我们的研究追踪了50个欧洲城市，列出了15个增长最快的城市。我们将精力集中在“顶级”办公室市场上。
　　我们将顶级写字楼租金定义为：概念上的办公室单元（平方米）每月可达到的公开市场上的最高租金。这一单元本身必须具有最高的质量，并且应当位于当地市场的最佳位置。我们将最佳收益（收益率）定义为：在该区域的黄金地段内，具有最高规格质量的房地产的收益率。该物业应以当时市场租金的100%出租给蓝筹租户，租赁期限通常是该市场内优质物业的租赁期限。收益率应反映投资者得到的净收入，以总资本价值加上预期收购成本的百分比表示。
　　我们列出了欧洲排名前15的地区，因为投资者将寻求多样化的投资组合，而不是停留在某些地区，如德国的城市。许多投资者将关注未来五年的GDP增长周期，从而选择自己的投资组合。首先，我们列出了2020年租金增长表现最好的15个城市，然后我们预测了表现最好的15个城市，计算出它们在2020年至2024年的5年期间内的平均年增长率。图1为2020年的预测，图2显示了接下来5年的年增长率。