国盛证券-建业新生活-9983.HK-中部地区领先的物管服务提供商-200515

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　　中部地区物业管理龙头企业。公司前身成立于1994年，是建业地产的关联物业公司，在中部区域的物业市场中处于领先地位。根据中国指数研究院的数据，公司在2020年物业服务百强企业榜单中名列第12位。近年来公司展现出良好的成长性，2019年公司分别实现营收/归母净利润为17.5/2.3亿元，同增153%/1102%，2017-19年三年营收/归母净利润CAGR分别为95%/216%。截至2019年末，公司在管面积及合约面积分别为0.57/1.15亿平米，管理项目覆盖河南省18个地级市及海南省海口市。
　　管理规模快速扩张，市场化外拓初有成效。相比上市物管龙头企业，公司管理规模相对偏小，但近年来规模扩展迅速。截至2019年末，公司在管面积/合约面积同比分别增长121.8%/63.0%，其中储备面积较为充裕，达到0.58亿平米。除内接关联地产项目外，公司也逐步开始第三方项目外拓。2019年，公司第三方在管面积及合约面积分别为0.18/0.45亿平米，同比上年分别增长0.13/0.22亿平米，显示出较强的市场化外拓能力及较快的外拓增速。2019年，公司基础物管收入中第三方项目收入占比已达20%。未来随着储备面积持续转化，公司的管理规模有望延续快速扩张。
　　社区增值服务类型不断延伸，有望开拓长期价值空间。依托建业集团支持，公司的社区增值服务类型不断延伸，服务范围持续扩张。除传统的社区增值服务之外，公司还提供一些具备特色的社区增值服务，包括VIP专属服务、旅游服务及大食堂商户运营管理服务，形成较为完善的社区增值服务体系及能力。2019年公司实现社区增值服务收入6.7亿元，同比大幅增长356%，主要原因系传统社区增值服务、物业代理及旅游服务高速发展，以及公司在2018-19年不断延伸的新业务建业君临会VIP服务及建业大食堂服务展现出良好的发展趋势。横向对比其他上市物业企业，公司社区增值服务收入及毛利占比均位于行业领先水平，长期来看有望为公司开拓更广阔的价值空间。
　　盈利预测及估值：我们预测公司2020-2022年的归母净利润分别为3.57/5.20/7.16亿元，同比增长52.4%/45.8%/37.7%，对应EPS分别为0.30/0.43/0.60元，2019-2022年CAGR为45.2%。公司发行价对应2020-2022年PE分别为20.8/14.2/10.3倍，与公司规模相近的新城悦服务、永升生活服务及蓝光嘉宝服务对应2020年平均PE为31.9倍，其中新城悦服务与永升生活服务对应2020年平均PE为41.8倍。综合当前行业估值水平及公司良好的成长性，我们认为公司合理市值区间为119-139亿港元，对应2020年30-35倍PE。
　　风险提示：建业地产增速放缓或交付不及预期风险，第三方外拓增长不及预期风险，物业费收缴率相对偏低可能造成应收款项减值风险等