华创证券-房地产行业周报：4月投资销售快速修复，万科提请10%回购授权-200517

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　　投资要点：
　　房地产行业数据：上周（20/5/9-20/5/15）主流45城一手房成交634万平米，环比+53%；其中，一二线环比+65%、三四线环比+16%；5月一手房月成交同比-15%，较4月上升5pct，其中一二线同比-10%、三四线同比-29%，分别较4月+8pct和-5pct。上周14个重点城市二手房成交197万平米，环比+129%；5月截至上周累计成交同比-2%，较4月上升13pct。库存方面，上周15城推盘245万平米，环比+129%；对应周成交/推盘比为0.84倍，低于1-3月的1.05倍、2.12倍、1.11倍，高于4月的0.69倍。截至上周末，15城可售面积8,749万平米，环比+0.4%；3个月移动平均去化月数为14个月，环比下降1.4个月，目前行业处于加库存阶段、但依然处于低库存阶段、并本轮加库存过程将较为纠结。本周推盘和成交继续回升，显示近期市场仍在阶段性恢复中。
　　主要政策新闻：银保监会强调贷款资金用途应当明确、合法，不得用于购房、股票、债券、期货、金融衍生品和资产管理产品投资，不得用于固定资产和股本权益性投资等；《信托公司资金信托管理暂行办法(征求意见稿)》公开征求意见，新规规定，投资非标债权合计金额不得超集合信托规模50%；财政部起草《国有金融资本管理条例(征求意见稿)》，要求国有金融机构应当依法依规开展股权投资；广东省要求国家委托用地审批事项包括国务院委托省政府用地审批事项、自然资源部委托省自然资源厅用地预审事项、自然资源部委托省自然资源厅先行用地批准事项三大类；成都出台商品房销售管理办法草案，规定交房同时需交产权证。4月社会融资规模增量为3.09万亿元。统计局公布，1-4月房地产开发投资同比-3.3%，1-4月销售面积同比-19.3%。
　　公司动态跟踪：4月销售：龙湖集团销售金额220.5亿元（+12.5%），销售面积131.2万平米（9.79%）；首开股份签约面积33.93万平米（-18.16%），签约金额89.52亿元（-29.27%）；金地集团签约面积83.2万平米（+0.42%），签约金额167.9亿元（+2.92%）；龙光地产权益销售额98.3亿元（+42%），权益销售面积65.5万平米。世茂房地产获红杉资本中国基金和腾讯控股有限公司分别投资1.30亿美元及1.14亿美元；万科A酌情回购公司已发行的境内（A股）、境外（H股）股份，回购总额不超过公司发行总股本的10%；单次或多次发行、配发及（或）处理不超过于公司已发行境外上市外资股（H股）20%的新增股份。
　　一周板块回顾：板块表现方面，SW房地产指数下跌1.8%，沪深300指数下跌1.28%，相对收益为-0.52%，板块表现弱于大市，在28个板块排名中排第21位。个股表现方面，SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：云南城投、华丽家族、新华联、深大通、招商积余，上周涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为美都能源、亚太实业、实达集团、九龙山、ST岩石。
　　投资建议：新冠疫情之下，房地产行业仍是我国经济稳定的压舱石，目前经济、财政、地产三大政策放松信号力度大幅加强，政府逆周期调控力度进一步加码，土地和户籍改革、公募Reits试点等逐步推进，预计板块低估值将得到修复。此外，本次疫情对物业管理行业将是一次行业价值的再认识，疏通过往难点痛处，推动行业进入更广阔、更持续的黄金发展阶段。我们重申板块推荐评级，并优选优质房企和优质物管企业，推荐：1）住宅开发：金科股份、世茂房地产、金地集团、保利地产、万科A、融创中国、旭辉控股、中南建设、阳光城、龙光地产、美的置业、荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福；2）物业管理：招商积余、永升生活服务、保利物业、绿城服务、新大正，建议关注：碧桂园服务、新城悦服务、雅生活服务、时代邻里、奥园健康等；3）商业地产：龙湖集团、新城控股、大悦城，建议关注：华润置地、宝龙地产等。
　　风险提示：新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧