西南证券-房地产行业例评：万科提请股份回购意味深远-200516

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　　投资要点
　　万科提请股份回购意味着进入股权主动管理阶段。5月16日万科发布公告，为促进股东价值最大化，确保公司经营可持续，董事会提请公司授权回购公司股份的一般性授权（分别不超过A股和H股的10%），共有四类情形可以回购股份：减少公司注册资本、用于员工持股或股权激励、配合发行可转债或认股权证、维护公司股权价值（要求股价低于最近一期每股净资产或连续二十个交易日跌幅达到30%）。年初以来万科A下跌20.79%，地产板块相对表现110/132，万科企业下跌27.22%，港股通内房相对表现57/66，万科的股价表现在地产股中显著偏弱，单从业绩和销售表现方面恐怕难以解释，董事会换届和股权回购可能是表达“股权价值态度”的转折点。从新一届董事会提名名单看，万科大股东深圳地铁和万科管理层维持均衡地位，万科的混合所有制和既定战略目标将会继续保持。同日，万科发布关联交易事项的公告，万科与深圳地铁拟设立由万科并表的公司开发佛山南海某车辆段上盖物业项目。可以预见的是，未来还可能会有很多类似的轨交上盖物业可能有万科并表开发。考虑到股价低于净资产或连续二十个交易日跌幅达30%可能性很低，我们判断股份回购更可能会用于股权激励方面，这或许意味着公司进入股权主动管理新阶段。
　　房地产税上会审议可能性小。在全国两会前夕，全国人大常委会法工委相关负责人接受媒体采访时，在谈及“落实税收法定原则”进度时称，按照全国人大常委会立法规划的安排，有关方面正在研究起草房地产税法草案，相关工作正在稳步推进。正在研究起草，说明今年基本上不会上会审议，而且今年由于疫情冲击，开征房地产税更显不合时宜。
　　投资策略与重点关注个股：“房住不炒”定位和“预期平稳”的房地产金融政策抑制了板块Beta行情，自下而上的销售和股权层面预期的变动是主要线索。万科股份回购除了提振万科股东的信心，对板块而言也有一定信号意义。我们继续推荐三条投资主线：1）估值有抬升潜力：A股推荐万科A、金地集团、保利地产、新城控股，H估推荐世茂房地产、中国金茂、宝龙地产、融创中国、旭辉控股；2）显著低估并存在预期差：A股推荐阳光城、中南建设、荣盛发展、华夏幸福、蓝光发展、华发股份，H股推荐佳兆业、碧桂园、禹洲地产、融信中国；3）物管类和小市值：A股推荐天健集团、南山控股、南国置业，关注招商积余、新大正，港股推荐保利物业等。
　　风险提示：新冠肺炎疫情防控风险、销售回款风险、复工竣工风险。