新时代证券-宏观经济周度观察：房地产市场引领美国经济重启-200524

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　　自美国启动复工以来，社会活动有所恢复，大部分经济指标收缩速度放缓但仍在收缩阶段。在美国复工以来，衡量社会活动的指标出现改善，截至2020年5月19日，美国驾车与步行指数分别回升至99.48、84.13，基本恢复至疫情前的正常水平；截至5月19日，美国在OpenTable平台订餐量同比降幅收窄至92.6%。但社会活动恢复不代表经济改善，美国5月Markit制造业与服务业PMI分别为39.8%、36.9%，虽然较前值有所回升，但仍处于收缩区间，只是收缩的速度在放缓；美国5月Sentix投资信心指数为-36.8，较前值（-39.1）仅略有回升；截至5月16日当周，纽约联储每周经济指数（WEI）为-11.1%，前值上修至-10.2%，收缩速度放缓但仍在收缩阶段；截至5月16日当周，美国红皮书商业零售销售同比下降9.5%，较前值（-7.5%）回落，最近几周该指标下降速度较4月有所放缓但仍在负区间震荡；截至5月16日当周，美国ABCNews消费者信心指数从35.8下降至34.7。
　　美国房地产市场率先复苏，引领经济重启。我们观察到美国房地产市场已经领先大部分经济指标复苏，MBA购买指数自4月10日以来触底回升，截至5月15日当周，已经连续回升5周并达到近年同期高位；美国5月NAHB富国银行住房市场指数从30回升至37；根据Redfin提供的数据，截至5月17日当周，经季节性调整后的购房需求比疫情爆发前的水平提高了16.5%。而中国当时的情况是，启动复工后，30大中城市商品房销量、发电耗煤量、拥堵延时指数几乎是同时触底回升，并且30大中城市商品房销量恢复速度慢于美国，我们认为中美之间出现这种差异的一个重要因素是美国为了应对3月的股灾加快了降息步伐，美国30年期抵押贷款固定利率达到1971年以来新低，低利率刺激了美国居民购房情绪，而中国房贷利率基本保持平稳。
　　房地产市场或是2020年美国经济关键支撑。美国2020Q1经济数据有一个细节是，虽然经济步入衰退，但房地产投资环比折年率达到了21%，为2013年以来最高，说明在封城之前，美国房地产景气度比较高。1967年以来，美国房地产投资增速存在8-10年的周期，最近一轮周期从2009年中开始，到2019年中历时10年，同时，2019年中以来房地产投资增速从底部快速回升，因此，从统计意义上讲，美国新一轮房地产投资周期可能已经开启。从逻辑上讲，利率领先房地产投资增速，2019年以来抵押贷款利率的快速下行推动了美国房地产市场回暖，介于美国2020年Q1-Q2处于衰退期，经济的恢复需要时间，即便未来一段时间财政支出、经济好转等因素阶段性拉升利率，但美联储仍然可以通过YCC、QE等工具来压低利率，以保证美国经济顺利复苏，利率可能继续维持低位，年内房地产市场继续回暖的环境良好。金融危机后，美国居民不断去杠杆，资产负债表相对健康，目前加杠杆空间充足，截至2019年末，美国居民杠杆率、住房自有率、居民总资产中房地产占比分别为75.4%、65.1%、24.4%，距离金融危机时期高点仍有较大距离。
　　风险提示：海外疫情二次爆发