兴业证券-房地产行业：新房二手房周报，两会延续维稳基调，推进老旧小区改造-200524

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　　新房方面：本周43城整体新房成交面积相较去年同期变化-4%，环比-8%。其中，一/二/三线新房成交面积同比-2%/+11%/-17%，环比-10%/-5%/-11%。5月以来（5月1日至5月22日）：43城市新房成交面积同比-0.5%，其中，一/二/三线新房成交面积累计同比-5%/+9%/-7%。
　　二手房方面：本周的二手房市场中统计的10个城市二手成交量同比+4%，环比+6%。五月以来累计同比变化-17%，年初以来累计同比变化-21%。新增客源量(电话咨询量非带看量)方面，本周同比+102%，环比+7.5%，相对去年第四季度周均+41%。
　　1、新房成交情况：
　　周度数据：本周43城整体新房成交面积相较去年同期变化-4%，环比-8%。其中，一/二/三线新房成交面积同比-2%/+11%/-17%，环比-10%/-5%/-11%。
　　5月以来（5月1日至5月23日）：43城市新房成交面积同比-0.5%，其中，一/二/三线新房成交面积累计同比-5%/+9%/-7%。
　　累计同比：全国43城新房成交套数累计同比下降23%。其中一/二/三线城市成交套数累计同比变化-29%/-17%/-26%。
　　相较2019年周均：全国43城新房成交面积相较2019年周均上升4%。其中一/二/三线城市成交面积相较2019年周均+4%/+13%/-5%。
　　库存方面，本周统计的15个城市库存去化周期为13.5个月，较上周+0.1个月。其中一/二/三线库存分别变化+0.1/+0.2/-0.1个月。
　　具体城市来看：
　　一线城市，北京新房销售面积单周同比+55%，环比-39%，5月以来同比+6%，年初以来同比-32%。上海新房销售面积单周同比-12%，环比+0%，5月以来同比-1%，年初以来同比-33%。深圳单周同比-28%，环比-6%，5月以来同比-38%，年初以来同比-2%。广州单周同比+3%，环比+9%，5月以来同比-2%，年初以来同比-31%。
　　二线城市，南京新房销售面积单周同比+5%，环比-43%；杭州同比+14%，环比-26%；宁波同比-29%，环比-20%；成都同比+75%，环比+12%；苏州同比-23%，环比+1%；武汉同比+7%，环比+18%；青岛同比-1%，环比+7%；济南同比+65%，环比+1%；福州同比-25%，环比-27%。
　　2、二手房成交情况：
　　本周的二手房市场中统计的10个城市二手成交量同比+4%，环比+6%。五月以来累计同比变化-17%，年初以来累计同比变化-21%。新增客源量(电话咨询量非带看量)方面，本周同比+102%，环比+7.5%，相对去年第四季度周均+41%。
　　一线城市：本周一线城市（北京、深圳）二手房成交套数同比+35%，环比+6%，五月以来累计同比+14%，年初以来累计同比-1%。成交价格方面，本周一线城市(北京、上海、深圳)环比-1%，相对2019年第四季度+5%。新增客源量(电话咨询量非带看量)方面，本周同比+104%，环比+1%，五月以来+90%，年初以来+42%。
　　二线城市（杭州、南京、苏州、无锡、厦门、成都、青岛、佛山）：二手房成交套数本周同比-7%，环比+6%，五月以来累计同比-27%，年初以来累计同比-28%。二手房成交价格方面，本周环比-5%，相对年初+7%。新增客源量(电话咨询量非带看量)方面，本周同比+98%，环比+27%，五月以来+69%，年初以来+47%。
　　具体城市来看：
　　（1）北京
　　二手房成交套数：北京二手房成交量本周同比+32%，环比+2%，五月以来累计同比+19%，年初至今累计同比-17%，相对于2019年4季度周均+70%。
　　成交价格变动：本周环比-2.8%，相对年初+6%，相对2019年4季度+5%。
　　新增客源量(电话咨询量非带看量)：本周同比+112%，环比-3%，相对去年第四季度周均+94%，五月以来累计同比+106%。
　　（2）深圳
　　二手房成交套数：深圳二手房成交量本周同比+42%，环比+12%，五月以来累计同比+5%，年初至今累计同比+34%，相对于2019年4季度周均+32%。
　　成交价格变动方面：本周环比+2%，相对年初+1%，相对2019年4季度+7%。
　　新增客源量(电话咨询量非带看量)：同比+97%，环比+11%，相对去年第四季度周均+25%，五月以来累计同比+70%。
　　（3）上海
　　二手房成交套数：上海1-4月二手房成交套数累计同比-4%。
　　成交价格变动方面：本周环比+1%，相对年初+8%，相对2019年4季度+5%。
　　新增客源量(电话咨询量非带看量)：同比+99%，环比+3%，相对去年第四季度周均+90%，五月以来累计同比+83%。
　　3、本周市场重要信息：
　　1)两会政府工作报告：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。新开工改造城镇老旧小区3.9万个，支持加装电梯，发展用餐、保洁等多样社区服务；未提及房产税。
　　2)国家统计局发布4月70个大中城市住宅价格数据。70城中37个城市二手房房价环比上涨。其中，成都环比涨幅最大为2.1%，北京、上海和深圳分别上涨1.1%、1.2%和1.7%，广州持平
　　3)芜湖无为市出台楼市新政，取消商品住房两年的限售规定，并完善预售管理、价格备案等一系列政策；
　　4)中共中央、国务院：深化户籍制度改革，放开放宽除个别超大城市外的城市落户限制，探索实行城市群内户口通迁、居住证互认制度，稳妥推进房地产税立法。
　　投资建议：政策边际改善预期增强，房地产行业从长期看仍有空间，看好龙头地产股。推荐万科A、保利地产、金科股份、中南建设、招商积余、南都物业等。
　　风险提示：大幅度收紧消费贷、按揭等居民杠杆。