华创证券-房地产行业周报：5月成交大幅改善，房企发债量价走好-200531

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　　投资要点：
　　房地产行业数据：上周（20/5/23-20/5/29）主流45城一手房成交729万平米，环比+8%；其中，一二线环比+12%、三四线环比-5%；5月截至上周一手房月成交同比-3%，较4月上升17pct，其中一二线同比+3%、三四线同比-21%，分别较4月+22pct和+3pct。上周14个重点城市二手房成交185万平米，环比+0%；5月截至上周累计成交同比+2%，较4月上升17pct。库存方面，上周15城推盘299万平米，环比-5%；对应周成交/推盘比为0.98倍，低于1-3月的1.05倍、2.12倍、1.11倍，高于4月的0.62倍。截至上周末，15城可售面积8,863万平米，环比+0.1%；3个月移动平均去化月数为11.8个月，环比下降1.1个月，目前行业处于加库存阶段、但依然处于低库存阶段、并本轮加库存过程将较为纠结。
　　主要政策新闻：两会上，国务院总理李克强表示，未来投资的重点是“两新一重”，即新型基础设施、新型城镇化和涉及国计民生的重大项目；目前还是不搞大水漫灌，但特殊时期要有特殊的政策，要放水养鱼、但不能浑水摸鱼。全国政协常委、中国社会科学院院长谢伏瞻提出完善房地产调控政策，对单套改善型住房交易实行支持政策；调整普通住宅和非普通住宅认定标准；放宽认房又认贷限制条件，减免有关税费。全国政协常委、财政部原部长楼继伟提出要落实中央关于生产要素市场化有关要求，积极推进“新土改”，探索土地自由流转，如重庆的“地票”制度。安徽省无为市暂停执行已出台文件，文件曾提到，取消商品住房2年限售政策，完善商品房项目预售管理，调整商品房住房价格备案等涉及房地产市场的政策。
　　公司动态跟踪：旭辉控股以7.83亿港元为代价收购7,682万股永升生活服务的股份，占公司已发行股本总数的5%。万科A公司债券（第二期）于深圳证券交易所上市，品种一10亿元/2.56%/5年，品种二15亿元/3.45%/7年；阳光城发行2020年度第一期短期融资券9亿元/6.2%/365日；保利地产发行2020年度第四期中期票据15亿元/3.18%/3+N年；金科股份发行公司债券（第二期），发行规模为17亿元，品种一12.5亿元/5.0%；品种二4.5亿元/5.60%；管理层徐国富先生向公司董事会提交辞职报告，并担任金科服务董事、副总经理兼财务负责人、董事会秘书。
　　一周板块回顾：板块表现方面，SW房地产指数上涨1.48%，沪深300指数上涨1.12%，相对收益为0.36%，板块表现强于大市，在28个板块排名中排第13位。个股表现方面，SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：格力地产、海德股份、九龙山、招商积余、深物业A，上周涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为大名城、美都能源、哈高科、中珠控股、中房股份。
　　投资建议：新冠疫情之下，房地产行业仍是我国经济稳定的压舱石，目前经济、财政、地产三大政策放松信号力度大幅加强，政府逆周期调控力度进一步加码，土地和户籍改革、公募Reits试点等逐步推进，预计板块低估值将得到修复。此外，本次疫情对物业管理行业将是一次行业价值的再认识，疏通过往难点痛处，推动行业进入更广阔、更持续的黄金发展阶段。我们重申板块推荐评级，并优选优质房企和优质物管企业，推荐：1）住宅开发：金科股份、世茂房地产、金地集团、保利地产、万科A、融创中国、旭辉控股、中南建设、阳光城、龙光地产、美的置业、荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福；2）物业管理：招商积余、永升生活服务、碧桂园服务、新城悦服务、保利物业、绿城服务、新大正，建议关注：雅生活服务、时代邻里、奥园健康等；3）商业地产：龙湖集团、新城控股、大悦城，建议关注：华润置地、宝龙地产等。
　　风险提示：新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧