国盛证券-房地产开发行业周报：“放水养鱼”利率下降可期，郑州、济南分别放松限购与落户-200601

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　　行情回顾：涨幅排名中上，较于大盘表现较优。截至5月29日，中信房地产指数涨幅为2.21%，较于大盘的1.12%表现较优，超额收益1.09个百分点。涨幅在29个中信行业板块中排名中上。上涨个股106只，下跌32只。上涨个股数量较上周上升307.7%。
　　成交情况：二线城市成交环比大增68%，三线环比亦快速反弹。本周一线城市销售面积81.6万平方米，环比持平，去化周期64.3周，环比上升5.4%；样本二线城市销售面积116.2万平方米，环比上升68%，去化周期76.1周，环比上升2.5%。样本三线城市销售面积139.9万平方米，环比上升28%，去化周期39.7周，环比下降11.2%。
　　分城市看，南京、厦门成交活跃，上海、南宁、宁波、杭州供不应求。成交面积的累计同比数据看，周度跟踪的15城中只有南京和厦门目前为正，南京表现突出（+22.5%）。杭州累计同比-2%表现亦较好。受疫情影响，大部分城市同比仍在-10~-30%之间。从库存去化月数看，大部分城市库存去化月数相比2019年已经有较大上升，意味着行业基本面进入加库存、去化速度减缓的下行周期。上海（6.4个月）、南宁（7.3）、宁波（3.9）、杭州（12）去化周期低于12个月，短期市场较为活跃，其中宁波去化周期只有3.9个月，供不应求明显，房价存在上涨动力。上海亦只有6.4个月，显示供应不足。福州、泉州、莆田库存去化周期超过30个月，显示需求不足，房价可能面临回调压力。
　　政策观点：中央仍强调“房住不炒”，首提“放水养鱼”，地方继续小幅放松支持房地产基本面。李克强总理首次提出“放水养鱼”的观点，推动贷款实际利率下降。发改委推动土地审批制度改革，同时赋予地方政府更多自主空间。房地产市场地方政策呈放松态势，郑州济南分别开放人才购房及人才落户政策刺激房地产需求，天津加大租赁补贴保障范围以助外来务工，北京公布重点工程，预计总投资1.3万亿元，2020年计划完成建安投资1253亿元。
　　投资建议：本周二三线城市成交面积继续回升，疫情对房地产市场影响或正在消退。流动性充裕或降低房企融资成本。房地产板块估值仍处于低位，建议关注：1.经营稳健、现金流充裕、同时销售有一定增长潜力的龙头房企，如金地集团、保利地产、万科A、招商蛇口；2.弹性较大、经营持续提升的成长型房企，如中南建设、金科股份、阳光城3.边际改善型房企，推荐华夏幸福。
　　风险提示：疫情影响超预期，销售超预期下行。