平安证券-新城控股-601155-业绩稳步增长，投资趋于谨慎-211028

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事项：公司公布2021年三季报，前三季度实现营收1091.2亿元，同比增55.7%，归母净利润58.8亿元，同比增24.2%，对应基本EPS为2.61元/股。

平安观点：业绩稳步上升，经营持续提效。

随着前期销售项目步入结转，公司前三季度营收同比增长55.7%，归母净利润同比增长24.2%，净利增速低于营收增速主要因：1）地价上涨而政府限价导致期内综合毛利率同比降4.2pct至19.8%，但较上半年19.6%已有所回升；2）期内结算的非并表项目收入减少，合联营企业投资收益同比降32.6%至9.0亿元。

期内公司经营效率进一步改善，三项费用率同比降2.7pct至7.77%。

期末预收账款与合同负债合计值较期初增长0.4%至2036.4亿元，仍为2020年营收1.4倍，叠加全年30%的计划竣工增速，为业绩延续增长奠定基础。

销售平稳增长，投资趋于谨慎。

公司前三季度销售金额1708.1亿元，同比增长4.8%，销售面积1634.0万平，同比增长8.3%；平均售价10453元/平，较2020年全年降2.2%。

资金环境偏紧背景下，公司注重现金流、投资趋于谨慎，期内新增土储建面约2136万平米、总价约693亿元，分别为同期销售面积、销售金额的131%、41%，拿地销售金额比低于2020年全年（50%），其中9月仅新增一个项目；期内平均楼面地价3246元/平米，地价房价比31%，高于2020年全年（28.4%），或因公司加大重点城市布局。

净负债率维持低位，短期偿债压力小。

期末公司在手现金428.4亿，现金短债比达190.1%，短期偿债压力不大；期末剔除预收账款与合同负债后的资产负债率、净负债率分别为75.3%、59.1%，同比降2.4pct、升16.6pct。

投资建议：维持此前盈利预测，预计公司2021-2023年EPS分别为8.06元、9.36元、10.58元，当前股价对应PE分别为4.5倍、3.8倍、3.4倍。

公司业绩表现良好、净负债率维持低位，股权激励绑定核心员工利益，商业地产亦处行业前列，看好公司中长期发展，维持“推荐”评级。

风险提示：1）近期楼市下行压力较大，若后续房企普遍以价换量，可能带来公司项目减值风险。

2）2016年起受楼市火爆影响、地价持续上升，而后续各城市限价政策陆续出台，未来公司毛利率仍面临下滑风险；3）个别房企信用事件频发背景下，若后续行业融资环境未见明显缓和，公司资金状况或面临压力。