中信证券-房地产行业政策专题研究之三：户籍制度改革对地产市场影响-200601

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　　核心观点
　　户籍制度改革增强了大城市、核心都市圈的吸引力，强化了需求基本面。
　　户籍制度改革渐进加码。2012年时，改革的核心关键词是“引导”和“逐步”，到2018年之后，关键词就成了“加快推进”和“全面放宽”。户籍制度改革不仅是指户籍登记放宽，更核心的内容是城乡公共服务资源再配置，人口流动对社会整体好处最大化，问题最小化。
　　地方对放宽落户态度日趋积极。绝大多数城市，都开始积极看待“新市民”的价值，人口转移规模成为施政目标。各地纷纷降低落户门槛，甚至阶段性实行“近似无门槛”的政策。
　　户籍制度改革优化了限购制度。限购可能会影响一些真实跨城搬迁自住需求的满足。居民一旦落户不再困难，新市民的购房资格也就自然没有问题。当然，多套房的购置仍然受到限制，政策既可以遏制投资投机，又能保障自住。
　　强化大城市和都市圈的吸引力。一部分都市圈确实有自然资源承载力的约束，但大湾区、长三角等都市圈的二级城市，自然资源优越，社会公共服务却常常配置不足，例如学校不足，警力配置不足。东部沿海都市圈大批行政级别不高的中小城市若配置更多社会资源，能强化都市圈的吸引力。长期来看，特大城市和周边都市圈能够孕育分工更细致的产业，发挥对整个经济的引领作用。
　　风险提示：户籍制度改革进展缓慢的风险。
　　临时刺激不如深化改革。各地为了稳定住房需求，也出台过一些购房补贴，放开限购等政策，但这些政策往往争议比较大，也容易在舆论报道之后撤回。相比之下，户籍制度改革和优化公共服务，虽然直接影响更小，但争议更小，而且长期影响更大。我们认为，户籍制度改革构成稳定房地产需求的中期制度因素。