中信证券-旭辉控股集团-0884.HK-重大事项点评：长期主义开启旭辉黄金机遇-200604

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我们认为，旭辉中信证券对永升的并表关键影响并不在于财务，而在于产业协同。

这种协同，即开发企业大规模承担房屋交付之后的维修养护责任，避免小区走向老旧化，旭辉控股集团并不是短期推高物业管理平台业绩的技巧，而是解决客户痛点，提升整个社会居住品质，实现物业管理和开发业务双赢的产业趋势。

事项：5月29日，0884.HK公司向林氏家族收购5%永升生活服务股票，总对价港币7.83亿元，对应永升每股股价10.19港元，公司对永升的持股比例达到26.48%。

同时，由于林氏家重大事项点评族将23.64%的股份投票权委托给公司，公司持有永升50.12%的投票权，将永升并表。

5月31日，公司将短期去化存在难度长期主义开启旭辉黄金机遇的香港项目出售给林氏家族，总对价18亿港元。

另外，公司在前5月完成销中信证券售合同金额556亿元，合同面积334万平米。

5月单月实现销售金额同比增长27%，在业内位于旭辉控股集团前列。

降低融资成本，为精耕0884.HK细作奠定资金基础。

公司在5月27日发行公司债重大事项点评，利率最低达到3.8%（3+2）。

债券公告拟长期主义开启旭辉黄金机遇偿还回售或到期公司债历史利率为5.2%-5.96%。

在行业资金成本缓慢下行中信证券背景下，公司凭借稳定历史记录，在资金成本方面领先同行。

旭辉控股集团较低的资金成本，也为公司精耕细作打下基础。

房价相对稳0884.HK定环境下，只有较低资金成本的企业，才能透过深耕，保证高于同行水平的利润水平，才能应对更剧烈的市场波动。

并表永升，长期而言可能为厘清开发和物管权责边界奠定基重大事项点评础，交付更高质量的居住空间和服务。

房住不炒意味着消费者更重视房屋品质，而房屋品质长期主义开启旭辉黄金机遇并不仅仅包括外立面和户型，更包括持久如新的小区环境，安全可靠的楼宇设施和有满意度的社区服务。

历史来中信证券看，房修和运维责任常常交给物业管理公司，实际上物管公司却没有足够的财力去全面承担责任。

从商业逻辑上说，妥善履行房修责任，超越法律要求限度照料存量旭辉控股集团业主，对公司长期品牌形象打造，提升公司产品溢价，有极大的好处。

产0884.HK品溢价和资金成本优势，是中长期地产企业持续为股东贡献稳定利润的最可靠来源（不再是周转速度和资源增值）。

客观上说，开发企业持续投入房修运维，也重大事项点评会有助于物业管理满意度的提升，并可能推动物管平台将社区运维标准推向第三方项目，以品牌力量要求第三方开发企业承担更多房修责任。

我们认为，旭辉对永升的并表，关长期主义开启旭辉黄金机遇键影响并不在于财务，而在于产业协同。

这种协同，是开发企业大规模承担房屋交付之后的维修养护责任，避免小区走向中信证券老旧化。

这并不是推高物业管理平台业绩的技巧，而是解决客户痛点，厘清商业权责，提升社会居住品质，实现物旭辉控股集团业管理和开发业务双赢的产业趋势。

旭辉不断投0884.HK入资金改造存量小区，并在5月推出点亮行动，即对存量小区社区大门，归家干道，单元大堂，地下车库出资更新，提升老社区品质。

我们认为这一趋势将重大事项点评被社会公众认可，被业界仿效。

位处强势区域，受益市场复苏，盘活存量长期主义开启旭辉黄金机遇资产。

中信证券公司从长三角起步，2019年有48%的合约销售来自于长三角，2020年3800亿货值有36%位于环沪、浙江和江苏，十分受益于当前长三角区域良好的去化环境。

而公司盘活香港项目，进一步减少了由于复杂的国际情势带来的资产去化不旭辉控股集团确定性，在获得少量利润贡献的同时，补充了充裕运营资金。

风险提示：0884.HK当前土地市场缺乏系统性拿地机会的风险。

长期主义的回报：白银时代的黄重大事项点评金机遇。

房地产开发的黄金时代已经结束，商品长期主义开启旭辉黄金机遇房总销售额增长空间不大。

中信证券受限价影响，土地资源增值空间有限，加杠杆本身不足以成就良性商业模型。

但与此同时，消费者对于住房空间的长期运维要求提升，这种要求和开发环节中开发企业的长期义务旭辉控股集团履行，存量社区养护水平都密切相关。

此外，长期0884.HK稳健的信用记录所奠定的资金成本优势，也成为企业盈利能力的来源。

总体而言重大事项点评，行业从追求拿地红利和周转红利，转而追求品质红利和信用红利。

我们相信，公司对存量社区运维不计短期回报的资金投入，终究对股东是有长期主义开启旭辉黄金机遇利的。

因为公司盘活存量，并表永升，且销售表现良好，我们小幅上调公司2020-22年核心EPS预测到1.09/1.31/1.57元/股（原预测1.02/1.24/1.49元/股），参考可比公司，给予公司2020年8倍PE的目标价，对应9.5中信证券4港元。

鉴于公司在更新改造存量社区方面的努旭辉控股集团力，物业和开发业务的协同推进，我们对公司投资价值判断更趋乐观，维持公司“买入”的投资评级。