天风证券-房地产行业：土地端供需两旺、房企战略补库存意愿充足-200607

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　　土地供应（2020.5.25-2020.5.31）：百城土地供应建筑面积累计同比上升6.43%
　　本周合计供应198宗地块；其中住宅用地73宗，商服用地34宗，工业用地86宗，其他用地5宗。
　　本周100城土地供应建筑面积合计2569.28万平方米,环比下降23.42%,同比下降8.97%，累计同比上升6.43%，较前一周下降0.89个百分点。其中一线、二线、三线城市供应面积分别为295.07、1381.77、892.45万平方米，环比增速分别为-43.7%、46.71%、-52.76%；同比增速分别为83.25%、-7.3%、-23.78%；累计同比增速分别为62.32%、1.6%、4.98%；较前一周变动1.35、-0.62、-1.34个百分点。
　　本周100城土地挂牌均价2713元/平方米,环比下降19.78%,同比下降29.13%。其中一线、二线、三线城市挂牌均价分别为4764、2648、2067元/平方米，环比增速分别为42.34%、-34.76%、-32.32%；同比增速分别为-0.13%、-50.62%、17.71%。
　　土地成交（2020.5.25-2020.5.31）：百城土地成交规划建筑面积累计同比下降4.23%
　　本周合计成交159宗地块；其中住宅用地67宗，商服用地23宗，工业用地64宗，其他用地5宗。
　　本周100城土地成交规划建筑面积1355.23万平方米,环比下降44.1%,同比下降62.25%，累计同比下降4.23%，较前一周下降4.79个百分点。其中一线、二线、三线城市土地成交规划建筑面积分别为119.81、522.11、713.31万平方米，环比增速分别为-71.48%、-51.01%、-24%；同比增速分别为-51.25%、-64.78%、-61.69%；累计同比增速分别为11.6%、-10.07%、-62.11%；较前一周变动-5.38、-4.13、-66.5个百分点。
　　本周100城土地成交均价2729元/平方米,环比下降41.39%,同比下降29.36%。其中一线、二线、三线城市土地成交均价分别为4868、3593、1738元/平方米，环比增速分别为-60.81%、-12.47%、-3.77%；同比增速分别为-10.94%、-19.62%、-45.14%。
　　本周100城土地成交总价369.84亿元,环比下降67.23%,同比下降73.33%。其中一线、二线、三线城市土地成交总价分别为58.32、187.57、123.95亿元，环比增速分别为-88.82%、-57.12%、-26.88%；同比增速分别为-56.58%、-71.7%、-78.99%。
　　投资建议：
　　2020年首周至本周，百城土地供应累计值5.53亿方，已达到上年同期累计水平的1.06；成交累计值4.51亿方，为上年同期累计水平的0.96。分城市能级看，一线、二线、三线城市土地供应分别为上年同期累计水平的1.62、1.02、1.05；而对应土地成交分别为上年同期累计水平的1.12、0.90、0.99；一线城市土地供应与成交呈现两旺势头，三线城市次之。从2020年第一周至本周趋势看，一线自首周开始供应较上年同期放量，至3月份开始逐步稳定于1.6-1.8的区间内；二线、三线城市土地供应较2019年对应周度累计值的覆盖比例相对平稳；而土地成交上，一月底起受疫情影响，一线、二线、三线土地累计成交较2019年对应周度累计成交值下降，且在二月初创年内覆盖度低位，后逐步恢复；至3月底开始土地成交恢复度逐步提升；与当前房企战略性补库存、融资环境相对宽松等相关。
　　溢价率角度看，5月百城溢价率平均值为13.99%（较4月平均溢价率减少1.20%），其中一线、二线、三线溢价率平均值分别为11.09%、13.10%、16.48%，分别较4月平均溢价率提升6.50%、略缩0.81%、减少4.60%。当前百城土地成交溢价率表现一般在20%的期间内波动，与年初至今挂牌均价抬升有一定的关系。
　　疫情下的“因城施策”主要是对于前期政策进行调节，如拿地环节的宽松、预备条件的放松，在限购等主要需求端的调控上仍相对保守，并未脱离“房住不炒”的主基调，我们认为“房住不炒”主基调下的因城施策将是地产行业的政策调控的新常态，未来政策“大紧小松”格局短期内仍将持续。考虑当前融资环境相对宽松，叠加房企战略性补货意愿充足，我们对于当下地产板块的判断主要从三个逻辑出发，一是具备加杠杆空间、能突破公司当前规模限制的房企；二是在维持规模一定层级的基础上，可以通过降杆杆等举措优化报表、提升增长的质量的房企；三是土地储备集中于优质核心区域，享受未来城市圈发展的溢价空间的房企。我们短期重点推荐：保利地产、万科A、金地集团、金科股份、城投控股、阳光城、招商积余等；持续建议关注：1）优质地产：保利、万科A、金地集团、招蛇、金科、阳光城、世茂、融创、龙湖集团、旭辉控股、中南建设等；2）物业管理：招商积余、保利物业、碧桂园服务、新城悦、永升生活、雅生活、绿城服务等；3）旧改混改商业：城投控股、大悦城、光大嘉宝、中国国贸。
　　风险提示：政策变化不及预期，房屋销售不及预期