华创证券-房地产行业深度研究报告：三大基本面改善，逆转偏见、价值凸显-200608

《华创证券-房地产行业深度研究报告：三大基本面改善，逆转偏见、价值凸显-200608（32页）.pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《华创证券-房地产行业深度研究报告：三大基本面改善，逆转偏见、价值凸显-200608（32页）.pdf（32页精品完整版）》请在悟空智库报告文库上搜索。

利润率：地价/房价比改善，融资成本下行，助利润率阶段性见底我们华创证券认为行业利润率已阶段性见底。

1）土地房地产行业深度研究报告端来看，2018年末至今百城供应/成交比基本稳定在1.25倍左右、供地相对积极；并且疫情间政府鼓励供地、土地财政依赖加重，后续供地增加、溢价率相对低位是大概率事件。

2）销售端来看，年初至今一二线城市如上海、杭州等限价边际放松；2017年以来t年地价/t年房价比平均值稳三大基本面改善定在35-37%；并且t-1年地价/t年房价平均值已从2019年的35%左右降至年初至今的31%左右。

3）融资端来看，近期主流房企发债与2018-2019年同期限债券发行成本对比，平均利率下行162BP，估算融资成本下行将降逆转偏见、价值凸显低主流房企平均财务费用率0.8pct。

因而，上述因素将共同助力行业利润率阶段性见底，甚至部分华创证券优质房企或将见底回升。

周转率：销售改善超预期，地方预售政策放松，助周转效率提升我们认为行业周转房地产行业深度研究报告率将略有提升。

一方面，2020年5月主流50家房企单月销售金额同比由1-4月的分别-10%、-35%、-14%、+3%进三大基本面改善一步大幅改善为+17%，连续三个月快速回升，考虑到50家主流房企销售同比与全国商品房销售同比较强相关性，预示5月全国销售同比也将继续进一步改善。

另一方面，受益于管理精细化和限价之下制造业属性的加强，房企自身从拿地-开工-预售的周期在不断缩减，同时疫情期间各地政府陆续出台的预售资金监管放松、商逆转偏见、价值凸显品房预售条件放宽等政策，客观上也加速了周转效率。

总体而言，考虑到流动华创证券性宽松、政策稳定、前期需求累积释放、供给的逐步爬坡，我们认为今年2-3季度销售仍将保持稳中向好趋势，全年仍将保持较强韧性。

杠房地产行业深度研究报告杆率：金融去杠杆告一段落，预计房企杠杆率后续或保持平稳我们认为行业杠杆率将保持平稳。

一方面，从三大基本面改善宏观环境来看，金融去杠杆政策已经告一段落。

2019年末中央经济工作会议指逆转偏见、价值凸显出，“我国金融体系总体健康、具备化解各类风险的能力”，“保持宏观杠杆率基本稳定”。

另一方面，房企杠杆率也已经自201华创证券7-18年高位下行。

2019年A股房企平均房地产行业深度研究报告净负债率79.4%，同比-12.3pct，目前已经处于相对合理的位置。

我们认为后续行三大基本面改善业规模稳中略降、集中度提升的格局也将促使主流房企保持相对平稳的杠杆率。

综合考虑利润率阶段性见底、周转率略有提逆转偏见、价值凸显升以及杠杆率保持平稳，将综合推动ROE逐步改善，而在目前板块低估值、高股息背景下，投资价值将进一步凸显。

估值面：低估值、高股息，恰遇基本面改善下更获长线资本认可估值方面，房地产板块PETTM已低至8.8倍，处于历史低位，处于横向板块倒数第二华创证券；主流房企20PE创新低至4.9倍、较18H2估值底折价达25%。

股息率方面，板块股息率2.98%持续超过10Y国债收益率2.83%，其中我们统计10家主流房企的平均股息率房地产行业深度研究报告自2018年7月以来基本都高于10Y国债收益率，2020/6/5达到19A5.7%，对应股息国债利差创历史新高。

2019年底以来保险公司、社保基金、养老保险基金等长期资金持续新进或增持地产股，近期又有平安系作为战投入股招商蛇口；此外，海外长期资本如美国CapitalGroup也开始三大基本面改善持续增持优质内房（龙湖、世茂和旭辉）。

我们认为，在利率逆转偏见、价值凸显下行周期中，房企低估值、高股息等特色对于长期资金的吸引力进一步提升。

投资建议：三大基本面改善，逆转偏见、价值凸显，重申“推荐”评级新冠疫情下房地产仍是我国经济稳定的压舱石，预计政策将处于稳中向好趋势华创证券，行业基本面也正逐步改善，近期美国Capital也接连增持房企，预计板块低估值将得到修复。

此外，本次疫情对物业管理行业将是一次行业价值房地产行业深度研究报告的再认识，推动行业进入更广阔、更持续的黄金发展阶段。

我们重申板块“推荐”评级，并优选优质房企和优质物管企业，推荐：1）住宅开发：金科股份、世茂房地产、金地集团、保利地产、旭辉控股、融创中国、万科A、中南建设、阳光城、龙光地三大基本面改善产、美的置业，建议关注：荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福；2）物业管理：招商积余、永升生活服务、碧桂园服务、新城悦服务、保利物业、绿城服务、新大正，建议关注：雅生活服务、时代邻里、奥园健康等；3）商业地产：龙湖集团、新城控股、大悦城，建议关注：华润置地、宝龙地产等。

风险提示：新冠肺逆转偏见、价值凸显炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧。