光大证券-房地产行业：物业服务行业2020年下半年投资策略，复盘五年发展历程，展望五大发展趋势-200613

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◆物管板块复盘：四大发展阶段，疫情后价值深度挖掘根据上市进度及股价表现，结合行业节点事件，我们将行业发展分为4个阶段：1）第一阶段：价值潜伏期（2014.7-2017.5）；2）第二阶段：价值逐步发现（2017.5-2018.10）；3）第三阶段：价值受到市场高度关注（2018.10-2020.3）；4）第四阶段：疫情后价值充分挖掘（2020.3光大证券-至今）。

◆物管行业发展五房地产行业大边际趋势1）疫情防控常态化，短期职能长期化。

我国目前已进入疫情常态化防物业服务行业2020年下半年投资策略控阶段。

居民和政府对复盘五年发展历程物业的需求增加固化，企业部分短期防疫职能长期化；2）加大对社区消费场景的挖掘和建设。

近年来行业不断扩大社区消费型业务覆盖面和种展望五大发展趋势类，单位效能快速提升。

随着“私域光大证券流量”概念兴起，物业管家在一定程度上成为KOC。

物业管家带货具备渠道和成房地产行业本优势。

3物业服务行业2020年下半年投资策略）科技赋能提升管理效率。

疫情防控中复盘五年发展历程，物业企业的科技应用得到了充分发挥。

当前行业信息化提升主要包括两个方面：增值服务平台建设和内部展望五大发展趋势管理信息化提升。

对“中台”科技的持续投资，展现了企业的战光大证券略定力。

4房地产行业）切入城市服务，提升行业发展空间。

随着市场化推进，政府部门开始解决多条线管理所产生的摩物业服务行业2020年下半年投资策略擦成本，物业城市服务崛起。

“后疫情时期”，物业企业加速复盘五年发展历程布局城市服务。

5）行业集中度展望五大发展趋势加速提升，并购整合加剧。

疫情对于多数中小企业（包括物业企业和房地产企业光大证券）来说是一次严峻考验。

年初至今，已有多家物业上市公司进行市场融资，房地产行业预计下半年将会看到较多的并购案例落地。

◆投资建议关注五条主线：1）各方面指标优异的龙头个股，推荐碧桂园服务、雅生活服务；2）二线规模梯队的高成长弹性标的，推荐新城悦服务、永升生活服务；3）增值服务壁垒深厚的品质服务商，推荐绿城服务；4）资源和赛道较好，运营效率有望进一步提升的物管央企，推荐招商积余、中海物业、保利物业服务行业2020年下半年投资策略物业；5）扩张积极、估值较低“五条小龙”：推荐时代邻里，关注建业新生活、佳兆业美好、宝龙商业、奥园健康。

◆风险分析：人工成本上行风险；增值服务拓展的不确定风险复盘五年发展历程；对于关联房企过于依赖的风险；外包占比提升下的质量控制风险。