兴业证券-宝龙地产-1238.HK-持续深耕长三角，土地成本可控-200617

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事件：据公告，公司2020年5月实现销售金兴业证券额和面积74亿元和48万平米，同比增长14%和35%。

截至5月公司实现累计销售金额和面积212亿元和138万平米，同比下降宝龙地产6%和1%。

投资要点维持“买＃入”评级，目标价6.30港元：公司全年1238.HK销售目标增速达到24%，预计未来两年销售金额CAGR将超过30%，均处于行业领先水平，预计2020H2销售增速会较H1更快。

前五月公司拿地力度不大，但目前土储充足持续深耕长三角，当前货值超过3700亿，土地成本较低，保障利润空间。

公共卫生事件对于商业的冲击主要在一季度已体现，二季度以来客流、销售额均逐步复苏，公司维持全年34亿元的商业租费收入目标，同比增长2土地成本可控1%。

我们预计公司2020/202兴业证券1年的核心净利润为35/45亿元，同比增长31%/28%。

我们维持“买宝龙地产入”评级，目标价6.30港元，对应2020/2021年PE为6.5/5.1倍，当前股价下2019A股息收益率为9%。

全年750亿销售目标，同比增长24%：5月单月公司实现销售金额和面积71238.HK4亿元和48万平米，同比增长14%和35%，环比增长26%和30%。

截至5月，公司实现累计销售金额和面积212亿元和138万平米，持续深耕长三角同比下降6%和1%，累计销售均价为15397元/平米。

当前公司的销土地成本可控售完成度为28%。

前五月拿地力度较缓：1至5月公司并未进入新兴业证券城市。

新增土储GFA为148万平米，权益GF宝龙地产A为112万平米，对应权益比例为76%。

新增土地款为56亿元，占1238.HK销售金额比例为26%，较2019A下降9个百分点。

持续深耕长三角：前持续深耕长三角五月公司共新增8个土地项目，均位于长三角地区已进入城市。

拿地成本保持可控，平土地成本可控均拿地成本为3782元/平米，占销售均价比例为25%，低于行业平均水平，平均溢价率仅为1.7%。

宁波、台州、绍兴、湖州、南京、盐城和扬州的拿地款项分别占18%、7兴业证券%、27%、8%、10%、13%、17%。

短期偿债压力较小：公司的最近到宝龙地产期债务为一笔7月到期的5.5亿美元债。

去年11月公司已发行一笔3年期3亿美元71238.HK.125%优先票据作为储备。

6月10日，公司另发一笔3年期2.5亿美元6.95%优先票据，作再融资用途，债务发行通畅，融资成本较去年11月美元债下降17.5bps，年底前境外债持续深耕长三角务均清偿完毕。

新添良才，商业运营有望提速：公司和宝龙商业(9909.HK)发布公告，陈德力先生获任为公司联席总裁、宝龙商业行政总裁，自6月1日起生效，陈先生将主要负责宝龙商业的整体策略土地成本可控制定、运营管理，及宝龙地产相关业务整合事宜和协助处理宝龙地产业务运营。

陈先生在商业管理领域拥有丰富的经验，曾在新加坡谊来集团、舜苑商业地产、万达商业、凯德商兴业证券用担任多个职位。

2016至2020年在新城控股(601155.S宝龙地产H)担任董事/副总裁/联席总裁。

期间，新城发展商业板块快速发展，开业商场由6个(截至2015年末)增至63个(截至2019年末)，租金收入由1.5亿元(截至2015年末)增至41.1亿元1238.HK(截至2019年末)。

风险提示：宏观经济增长放缓；持续深耕长三角行业调控政策加严；流动性收紧；公司销售不及预期；人民币贬值；租金收入不及预期。