华泰证券-招商积余-001914-组织架构变革，拓展战果卓越-200618

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核心观点公华泰证券司6月17日发布董事会决议公告，审议通过《关于公司组织架构调整的议案》，董事会同意公司总部设立九个职能部门和两大事业群，组织架构变革落地，有望融合融效加速拓展、提升利润率水平。

同时根据招商积余6月13日跟踪评级报告，公司Q1签约面积已经达到2019全年的36%，拓展战果卓越。

我们维持20-22年EPS0.58、0.81、1.13元的盈利预测，目标价36.38-38.00元，维持“买入001914”评级。

组织架构融合融效，协同释放发展合力根据公告，九个职能部门为战略管理中心、投资管理中心、科技与创新中心、财务管理中心、综合管理组织架构变革中心、风控法务部、安全生产监督管理部、监察部、董事会秘书办公室，两大事业群为物业事业群和资管事业群。

九个职能部门主要为中后台，有望精拓展战果卓越简优化管理队伍，提升管理效率；两大事业群中，物业事业群有望推动中航和招商物业业务协同。

总体来看，本次组织架构变革是公司2020年重点工作“重构总部、下属物业管理业务整合”的具体落地，有望通过融合融效华泰证券加速规模拓展，提升利润率水平。

Q1签约面积达到2019全年的36%，多业态捷报频传根据公司6月13日发布的跟踪评级报告，2020Q1公司签招商积余约面积1610万平（住宅352万平、非住宅1258万平），签约项目数量108个（住宅11个、非住宅97个），已达到2019全年签约面积和项目数量的36%、37%，疫情影响之下仍然实现快速拓展。

根据公司官网，今年以来公司成功拓展高校、政府机关、场馆、公园、城市服务（三亚崖州湾科技城、青001914岛即墨经济开发区）等非住宅项目，设施管理专业化服务亦有斩获，与日照高新发展集团成立合资公司为其项目提供物管服务，推动政企合作新模式落地。

四大壁垒保拓展速度，四大手段提净利率空间面对快速发展的非住宅物管市场和日趋激烈的竞争，我们认为公司组织架构变革具备四大竞争壁垒：1、区域、业态先发优势将转化为招投标优势；2、招商局集团内部资源支持；3、央企背景赋予特定业态拓展优势；4、智慧物业降本增效，扩大项目拓展覆盖面。

公司利润率显著低于行业平均，后续有望凭借四大手段持续改善：1、融合融效，释放发展合力；2、提升项目密度，发挥规模效应；3拓展战果卓越、提升增值服务占比；4、提升管理效率，科技赋能。

组织变革释放发展合力，维持“买入”评级我们维持20-2华泰证券2年EPS0.58、0.81、1.13元的盈利预测。

物管可比公司21年平均PE为31倍（Wind一致预期），考虑到公司兼具扩张意愿和竞争壁垒，有望受益行业市占率和规模提升，利润率具有较大提升空间，且是A股稀缺的物管标的，我们认为物管和资管业务21年合理PE估值水平为40-42倍，招商积余对应价值345-362亿元，加上地产分部后整体价值为386-403亿元，目标价36.38-38.00元（前值31.46-32.61元），维持“买入”评级。

风险提001914示：疫情、收购整合、人工成本上涨、剩余房地产项目处置风险。