中信证券-房地产行业财务专题研究：特别的分析给特别的你~房地产企业财务分析要点-200619

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房地产企业具有开发周期长、产品独特、资金密集、实行预售制等特点，且其报表相对复杂，中信证券因此传统的财务报表分析框架将不再适用。

本篇报告从房地产行业的经营特征出发，深入分析房地产企业报表的特点，结合房地产行业财务专题研究房地产行业的特殊事项，建立更为完善的房地产企业财务分析框架。

财务报表层面：应重视资产负债表和现金流量表的分析，关注货币资金、存货、其他应收款、其他应付款、合同负债、有息负债、财务费用、经营特别的分析给特别的你~房地产企业财务分析要点性现金流等科目。

由于项目开发前期需要投入大量资金，地产公司负债率较高，财务风险较大，因此需关中信证券注资金是否充裕、相关融资渠道是否顺畅。

项目在各个阶段的资金投入，计入存货科目，因此结合存货和项目开发表，可以分房地产行业财务专题研究析各个项目的情况，投入进度，安全边际等。

地产公司合作开发较为常见，与项目公司、项特别的分析给特别的你~房地产企业财务分析要点目合作方存在大量资金往来，因此需要关注其他应收款/其他应付款中，合作项目的往来款。

地产公司普遍实行预售制，回笼的资金确认为合同负债，待交房时点，再由合中信证券同负债结转至收入。

资金回笼和收入确认之间存在时间差，收入利润反应相对滞后，且存在调房地产行业财务专题研究节空间。

我们认为，对于地产企业报表分析应该更特别的分析给特别的你~房地产企业财务分析要点注重资产负债表和现金流量表。

行业特殊事项的财务问题探讨：1）对于明股实债的问题，我们建议追踪项目公司的合作方、关注现金流量表中与子公司相关的现金流入和流出以及关注少数股东权益大幅变动的情形；2）对于合并范围变动的问题，我们建议关注项目公司合并范围变动的原因、项目公司持股比例高于50%但未并表的原因以及持股比例低于50%但选择并表的原因；3）中信证券对于投资性房地产核算的问题，我们建议关注资产估价的合理性、存货转投资性房地产的原因，建议考虑公司业绩的时候剔除公允价值计量的影响；4）2020年起，A股全面实行新收入准则。

我们需关注新收入准则在收入确认、销售佣金资本化、房地产行业财务专题研究预售制下的重大融资成分这三点对房地产报表的影响。

财务分析框架及指标筛选：从周转、盈利、偿债和成长四个特别的分析给特别的你~房地产企业财务分析要点维度分析报表。

中信证券周转能力主要反映了房地产企业对资产的运营效率。

我们设立了销售能力、销售回款、修正的总资产周转率房地产行业财务专题研究、建设运营能力和收入结转效率指标来衡量。

盈利能力主要反映了利润获取特别的分析给特别的你~房地产企业财务分析要点能力。

我们采用了毛利率、期间费用率中信证券、扣非净利润率、安全边际、总资产报酬率、净资产收益率等指标来衡量。

偿债能力主要反映了公司偿还到期债务的能房地产行业财务专题研究力和财务风险，主要包括长期偿债能力和短期偿债能力。

我们设立了修正的资产负债率、有息负债率、净负债率和易变现资产债务比来衡量长期偿债风险，采用修正的速动比率、现金到期债务比、利息保障倍数来衡量特别的分析给特别的你~房地产企业财务分析要点短期偿债风险。

成长能力主要反映了中信证券公司的成长性，我们引入合同负债收入比、销售增长率、土地储备倍数等指标来反应公司成长潜力。