华创证券-房地产行业周报：基本面超预期改善，融资成本持续下行-200621

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　　房地产行业数据：上周（20/6/13-20/6/19）主流45城一手房成交685万平米，环比+3%；其中，一二线环比+6%、三四线环比-8%；6月截至上周一手房月成交同比+2%。较5月上升5pct；其中一二线同比+7%、三四线同比-14%，分别较5月+5pct和+4pct。上周14个重点城市二手房成交182万平米，环比+8%；6月截至上周累计成交同比+35%，较5月上升41pct。库存方面，上周15城推盘305万平米，环比+2%；对应周成交/推盘比为0.76倍，低于1-3月的1.05倍、2.12倍、1.11倍，高于4月的0.66倍，低于5月的0.88倍。截至上周末，15城可售面积9,000万平米，环比+0.8%；3个月移动平均去化月数为10.3个月，环比下降0.3个月，目前行业处于加库存阶段、但依然处于低库存阶段、并本轮加库存过程将较为纠结。
　　主要政策新闻：1-5月，全国固定资产投资19.9万亿元，同比-6.3%；房地产开发投资4.6万亿元，同比-0.3%；商品房销售面积4.9亿平，同比-12.3%。5月70个大中城市房地产市场总体稳定，销售价格略有上涨。海南坚持“房住不炒”，坚决做到任何项目不附带商品房用地；湖北省大力盘活存量建设用地，2020年全省提供批而未供土地不少于23.05万亩。据21世纪经济报道，截至6月19日尚未在中信登报备成功的融资类业务一律叫停，目前信托业再遭强将监管，部分公司暂停融资类信托。
　　公司动态跟踪：金科地产张强辞去公司董事及提名委员职务。龙光集团向雇员授出556.5万份购股权。华夏幸福拟向陕西国际信托、中融信托进行永续债融资，金额均不超过15亿元，拟回购注销毛永钢等持有的39.28万份股票期权。招商积余董事会同意公司总部设立九个职能部门和两大事业群。万科A发行债券，规模不超过人民币20亿元，品种一3.20%/5年，品种二3.90%/7年；将17万科02票面利率下调到2.30%（原利率4.54%）。绿地控股发行5亿美元/6.25%/2年债券。世茂房地产控股有限公司更名为世茂集团控股有限公司。评级方面，中南建设的主体长期信用等级为AA+，评级展望稳定；招商蛇口AAA、展望稳定；阳光城主AAA、展望稳定。
　　一周板块回顾：板块表现方面，SW房地产指数上涨1.36%，沪深300指数上涨2.39%，相对收益为-1.03%，板块表现弱于大市，在28个板块排名中排第21位。个股表现方面，SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：银润投资、万方发展、深振业A、天健集团、华丽家族，上周涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为实达集团、东方银星、荣丰控股、海德股份、匹凸匹。
　　投资建议：新冠疫情下房地产仍是我国经济稳定的压舱石，预计政策将处于稳中偏好状态，行业基本面也正逐步改善，近期美国Capital也接连增持房企，预计板块低估值将得到修复。此外，本次疫情对物业管理行业将是一次行业价值的再认识，推动行业进入更广阔、更持续的黄金发展阶段。我们重申板块“推荐”评级，并优选优质房企和优质物管企业，推荐：1）住宅开发：金科股份、世茂房地产、金地集团、保利地产、旭辉控股、融创中国、万科A、中南建设、阳光城、龙光地产、美的置业，建议关注：荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福；2）物业管理：招商积余、永升生活服务、碧桂园服务、新城悦服务、保利物业、新大正、绿城服务，建议关注：雅生活服务、时代邻里、奥园健康；3）商业地产：龙湖集团、新城控股、大悦城，建议关注：华润置地、宝龙地产；4）物流地产：建议关注：ESR、南山控股。
　　风险提示：新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧